ปล่อยคอนโดเช่ารายวัน ผิดกฎหมาย! อย่าเสี่ยงหาทำ ทั้งจำทั้งปรับ

จากกรณีที่มีข่าวพบกลุ่มทุนจีนซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง อาทิ สุขุมวิท สาทร แล้วเอาไปปล่อยเช่ารายวันให้นักท่องเที่ยว โดยการนำกุญแจห้องใส่ไว้ในตัวล็อก แล้วเอาไปตั้งไว้ตามสถานที่ต่าง ๆ ที่อยู่ใกล้กับคอนโดฯ จากนั้นจะบอกพิกัดและรหัสให้กับผู้เช่ามาหยิบกุญแจไปเข้าพัก สร้างความเดือดร้อนให้กับลูกบ้านที่อาศัยอยู่ ซึ่งการปล่อยเช่าดังกล่าวไม่สามารถทำได้ เพราะเข้าข่ายผิดกฎหมาย

ทำไมการปล่อยคอนโดให้เช่ารายวันถึงผิดกฎหมาย

การให้เช่าห้องพักเป็นรายวันมีกฎหมายที่ควบคุมคือ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติฉบับนี้กำหนดว่า "โรงแรม" หมายถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจ เพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง หรือคนอื่นโดยมีค่าตอบแทน แต่มีข้อยกเว้น ต่อไปนี้ที่ถือว่าไม่เป็น "โรงแรม" คือ

(ก) การปล่อยเช่าแบบคิดค่าบริการเป็นรายเดือน (มาตรา 4 พ.ร.บ. โรงแรม)

(ข) สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกันไม่เกิน 4 ห้อง และมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกิน 20 คน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง หรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนดแล้ว (ข้อ 1 กฎกระทรวง)

ถ้าอ่านเผินๆ อาจจะฟังดูเหมือนว่า การให้เช่าคอนโดแบบรายวันนั้นไม่ผิด แต่จริงๆ แล้วไม่สามารถทำได้เพราะคอนโดหนึ่งอาคารย่อมมีห้องพักเกิน 4 ห้องอยู่แล้ว จึงไม่เข้าข่ายที่ได้รับยกเว้นให้ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม ซึ่งกฎกระทรวงฉบับนี้มีเจตนาเพื่อส่งเสริมรายได้ให้ท้องถิ่นในชนบท ในลักษณะโฮมสเตย์ ที่เจ้าของมีห้องพักไม่มาก เพราะมีอาชีพหลักอยู่แล้ว

นอกจากนี้ ยังผิดเรื่องใช้คอนโดผิดวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากใน พระราชบัญญัติอาคารชุด ยังระบุไว้ว่า อาคารชุดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เจ้าของสามารถใช้ประโยชน์ได้และมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง ดังนั้นการปล่อยเช่ารายวันจึงถือว่าเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภทและมีความผิดโดยตรงตามกฎหมาย ผู้ที่ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน

ขณะเดียวกัน การให้เช่าห้องชุดแก่ชาวต่างชาติโดยไม่ได้รับอนุญาตอาจเป็นการกระทำผิดตาม กฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งตั้งอยุ่ในท้องที่เคหสถานนั้นตั้งอยู่ ภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากที่ชาวต่างชาตินั้นเข้าพักอาศัย มิฉะนั้นอาจมีความผิดตาม พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38

ผลกระทบจากการปล่อยคอนโดเช่ารายวัน

• ไม่สามารถเอาผิดใครได้ : หากผู้เช่าคอนโดรายวันสร้างความเสียหายในพื้นที่ส่วนกลาง หรือ เกิดเหตุทรัพย์สินสูญหาย จะไม่สามารถเอาผิดใครได้เนื่อง การปล่อยคอนโดเช่ารายวันไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม มีผลให้ห้องชุดหรืออาคารชุดจะไม่ถูกคุ้มครองผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2478

• รบกวนเพื่อนบ้านในโครงการ : หากมีการปล่อยเช่ารายวัน จะทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดต้องเจอกับคนแปลกหน้าตลอด ไม่ทราบที่มาที่ไปหรือพฤติกรรม เกิดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สินของลูกบ้านคนอื่นๆ ได้

• ผลกระทบต่อส่วนรวมในโครงการ : ผู้เช่ารายวันอาจไม่เคารพกฎระเบียบในการอยู่ร่วมอาศัยในคอนโด เช่น ส่งเสียงดัง ทิ้งขยะเกลื่อนกลาด ทำลายทรัพย์สินส่วนกลาง ฯลฯ และหากผู้เช่ารายวันใช้เป็นที่ซ่องสุมทำอะไรไม่ดี หรือก่อเหตุในห้องเช่า อาจกระทบต่อชื่อเสียงของโครงการได้

หากพบเห็นการปล่อยให้เช่าคอนโดรายวันทำอย่างไร

• แจ้งนิติบุคคล : แจ้งเรื่องไปยังนิติบุคคลหรือคณะกรรมการคอนโด เพื่อให้มีการตรวจสอบและดำเนินการตามกฎระเบียบของโครงการ

• แจ้งตำรวจ : หากนิติบุคคลไม่สามารถจัดการได้ ให้แจ้งเรื่องไปยังเจ้าหน้าที่ตำรวจ เนื่องจากการปล่อยให้เช่ารายวันโดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นความผิดทางอาญา

• แจ้งสรรพากร : ในกรณีที่เป็นการปล่อยให้เช่าโดยผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของคอนโด ให้แจ้งไปยังกรมสรรพากรด้วย เนื่องจากอาจมีการหลบเลี่ยงภาษี

ปล่อยเช่าคอนโดแบบไหนถึงจะถูกกฎหมาย

ก่อนอื่น เจ้าของห้องต้องเช็กข้อบังคับอาคารชุดคอนโด และมติเจ้าของร่วมคอนโดว่ามีข้อห้ามอะไรบ้าง ปล่อยเช่าได้หรือไม่ ซึ่งบางโครงการอาจจะกำหนดชัดเจนว่าห้ามปล่อยเช่าเพื่อความปลอดภัยของลูกบ้านท่านอื่น แต่บางโครงการอาจจะยินยอมให้ปล่อยเช่าได้ แต่จะต้องเป็นไปในลักษณะเช่าระยะยาวตั้งแต่ 3-6 เดือนขึ้นไป ผู้ที่ต้องการให้เช่าคอนโดควรศึกษากฎหมายและระเบียบข้อบังคับของโครงการให้ละเอียด เพื่อปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้อง นอกจากนี้ควรคัดกรองประวัติผู้เช่าก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าห้อง และวางข้อกำหนดในสัญญาเช่าอย่างเข้มงวด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นตามมาได้

คอนเทนต์แนะนำ

เงินเดือนข้าราชการ กุมภาพันธ์ 2568 ข้าราชการ ลูกจ้าง เงินเข้าวันไหน ?

ปฏิทินวันพระเดือนมีนาคม 2568 วันพระมีนาคม 2568

ยื่นภาษี 2567 ได้ถึงวันไหน ยื่นภาษีออนไลน์ผ่านเว็บไซต์กรมสรรพากร