เทคนิคการเลือกซื้อคอนโด ทำกำไร 'ลงทุนคอนโดที่ใช่ ให้ทำกำไรในแบบที่ชอบ'

ปัจจุบัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่าหรือขาย อาจเป็นสิ่งที่ไม่น่าดึงดูดสำหรับคนทั่วไป เพราะสภาพเศรษฐกิจไทยของปัจจุบันทำให้คนมีกำลังซื้อน้อย มีปัญหาหนี้สิน หรือสามารถเข้าถึงสินเชื่อสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยได้น้อยลง สะท้อนจากทั้งยอดขายและยอดโอนที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส เพราะที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่สำคัญที่ทุกคนต้องมี และการที่คนมีกำลังซื้อลดลง ย่อมหมายความว่ากลุ่มลูกค้าเหล่านี้จะหันไปหาห้องเช่ามากยิ่งขึ้น เป็นโอกาสให้ผู้ที่มีกำลังทรัพย์ซื้อคอนโดห้องชุดปล่อยเช่าได้มากขึ้นจากความต้องการที่มากขึ้น

ผู้ลงทุนควรซื้อคอนโดแบบไหนเพื่อปล่อยเช่าหรือขาย? ในปัจจุบัน ห้องชุดในทำเลใดกำลังเป็นที่ต้องการ? ผู้ซื้อควรซื้อห้องไว้นานกี่ปีจึงปล่อยขาย? ต้องทำอย่างไรจึงจะมีผู้เช่าและผู้ซื้อ?

วันนี้ SPOTLIGHT รวบรวมเทคนิคการเลือกซื้อคอนโดในการทำกำไรจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ถึง 5 ท่าน ในงานสัมมนา “ลงทุนคอนโดที่ใช่ ให้ทำกำไรในแบบที่ชอบ” ณ ไบเทค บางนา ที่ให้เกียรติมาให้ความรู้ และทริคดีๆ ในการเลือกลงทุนอสังหาฯ ให้ได้กำไรถึงสองเด้ง คือการปล่อยเช่า และปล่อยขาย

คนกำลังซื้อน้อยลง ราคาที่พักแพง ตลาดเช่ากำลังโต

คุณกำพล ปุญโสณี ประธานบริหาร บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด หรือ GRAND UNITY กล่าวว่า ปัจจุบัน ยอดขาย ยอดโอน และยอดเปิดอสังหาฯ ใหม่มีแนวโน้มลดลง เพราะปัจจุบันค่าครองชีพสูง ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยและราคาที่พักที่สูงขึ้น ทำให้คนสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่พักอาศัยได้ยากขึ้น 

โดยยอดขายในครึ่งปีแรกของปี 2567 ลดลงถึง 36% จากยอดขายครึ่งปีแรก ขณะที่ยอดยูนิตเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในครึ่งปีแรกของปี 2567 ลดลงถึง 47% เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการตามสภาวะเศรษฐกิจ และอัตราดูดซับช่วงเปิดพรีเซลของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 33% ลดลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 38% และลดลงไปใกล้เคียงกับระดับโควิด-19

ขณะที่ข้อมูลจากเว็บไซต์ Livinginsider.com ชี้ว่า ในไตรมาสที่ 1 ยอดขายอสังหาฯ ลดลงเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะยอดขายออสังหาฯ ระดับล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ยอดขายติดลบ 54% สูงสุดในรอบ 12 ปี ขณะที่ตลาดกลางหรือตลาดแมสมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท ยอดขายลดลงถึง 40-50% เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อใหญ่ 70-80% มีความอ่อนแอ

สถิติเหล่านี้สะท้อนสภาวะที่กำลังซบเซาของภาคอสังหาฯ ทำให้หลายๆ คนอาจจะมองว่าเป็นช่วงที่ไม่ควรลงทุนในที่พักอาศัย เพราะขายต่อได้ยาก

ทั้งนี้ จากความเห็นของ คุณกำพล ในวิกฤตนี้มีโอกาสอยู่ เพราะกลุ่มผู้บริโภคที่ไม่สามารถซื้อคอนโดได้จะหันไปเช่ามากขึ้น เป็นโอกาสให้ผู้มีกำลังซื้อ ซื้อคอนโดหรือที่พักอาศัยเพื่อมาปล่อยเช่า โดยข้อมูลจาก Livinginsider.com ชี้ว่า เทรนด์การค้นหาที่พักบนเว็บไซต์เป็นการเช่ามากถึง 72% สะท้อนความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ เนื่องจากปัจจุบันดีมานด์ในการซื้ออสังหาฯ อยู่ในระดับต่ำ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วนยังทยอยลดราคาที่พักอาศัยลงเพื่อเรียกลูกค้า และระบายสต็อกห้องเพื่อรักษา cash flow ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสเข้าซื้อห้องพักที่มีราคาถูกกว่าปกติเพื่อมาปล่อยเช่า หรือขายเอากำไรภายหลังได้ 

โดยจะสังเกตได้ว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายย่อยต่างก็ทำแคมเปญโปรโมชันในรูปแบบต่างๆ เพื่อช่วงชิงลูกค้ากันตลอดทั้งปี

ยิ่งไปกว่านั้น ปัจจุบัน ภาครัฐยังได้ออกมาตรการกระตุ้นการซื้อที่พักอาศัยมากมาย เช่น การลดค่าโอน การจดจำนองบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จาก 2% ให้เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% ให้เหลือ 0.01% ทำให้ผู้ซื้อสามารถซื้อที่พักได้ในราคาที่ถูกลงมาอีก

ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ ในขณะนี้จึงเป็นโอกาสที่เหมาะที่สุดสำหรับผู้มีเงินทุน ที่จะเข้ามาลงทุนในคอนโดและห้องชุด เพราะราคาต่ำ ดีมานด์เช่าสูง และมีแนวโน้มสูงที่จะขายได้กำไรในอนาคตหลังจากที่เศรษฐกิจดีขึ้น และดีมานด์การซื้อกลับมาแล้ว

เทคนิคในการเลือกซื้อคอนโดให้ปล่อยเช่า และขายได้กำไรดี

ในความเห็นของ คุณตาล ภูวนัย ภัทรโภคิณ CEO ผู้ก่อตั้ง Livinginsider.com และ คุณจี๊ป ศิรประภา รักษ์สุจริต CEO Wealthiness Estate และ เจ้าของเพจ อสังหาเรื่องจิ๊บๆ เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหาให้ปล่อยเช่าและขายให้ได้กำไรดี คือ การศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้เช่าและผู้ซื้อในแต่ละย่าน เพราะปัจจุบัน ‘โลเคชั่นใกล้ที่ทำงานหรือรถไฟฟ้า’ ไม่ใช่ปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการเลือกเช่าและซื้ออีกต่อไป แต่เป็นการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้า 

โดยจากข้อมูลของ Livinginsider.com เทรนด์ในการใช้ชีวิตที่ผู้เช่าหรือผู้ซื้อมองหาในอสังหาริมทรัพย์ และที่พักอาศัยมากที่สุด คือ

1. Lifestyle Location ซึ่งหมายถึง สถานที่อย่างเช่น ห้างสรรพสินค้า ชุมชน ร้านค้า หรือสวนสาธารณะ ไม่จำเป็นต้องเป็นสถานีรถไฟฟ้า เพราะปัจจุบัน คนทำงานทางไกล หรือทำงานที่บ้านได้มากขึ้น ไม่จำเป็นต้องอยู่ในที่ที่เดินทางไปทำงานสะดวก
2. Functional Unit ซึ่งหมายถึงการออกแบบห้องที่ตอบโจทย์ความต้องการ โดยในปัจจุบัน ห้องที่คนต้องการไม่ใช่ห้องสตูดิโอ หรือห้องที่กั้นห้องนอนด้วยกระจกบานเลื่อน แต่เป็นห้องที่มีการกั้นแยกการใช้งานเป็นสัดส่วน
3. Short-Term Rental หรือตัวเลือกในการเช้าระยะสั้น เพราะบางคนไม่อยากคอมมิทกับที่พักอาศัยใดนานๆ หรือต้องการเข้าไปทำงานหรือเช่าในระยะสั้นๆ
4. Pet-Friendly หรือฟังก์ชั่นที่เปิดให้ผู้เช่าหรือซื้อเลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้ ซึ่งเป็นที่ต้องการมากขึ้น เนื่องจากผู้เช่าและซื้อเป็นโสด และนิยมเลี้ยงสัตว์เป็นเพื่อนกันมากขึ้น

ดังนั้น ผู้ที่ต้องการลงทุนในห้องชุดเพื่อมาปล่อยเช่าหรือขาย ควรคำนึกถึงฟังก์ชั่นเหล่านี้เพิ่ม มากไปกว่าโลเคชั่นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในย่านการเศรษฐกิจการค้า เพราะผู้เช่าและผู้ซื้ออาจไม่ได้มองหาสิ่งเหล่านี้เสมอไป

นอกจากนี้ ผู้เช่าและผู้ซื้อในแต่ละย่าน และระดับราคา ยังมองหาฟังก์ชั่นและห้องในลักษณะที่แตกต่างกัน โดยหากเป็นผู้เช่าใน ‘ระดับลักชูรี่’ ผู้เช่าและซื้อมักจะเป็นชาวต่างชาติ หรือ expat ที่เข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในไทย ทำให้เรื่องขนาดและวิวเป็นปัจจัยสำคัญ โดยห้องที่เป็นที่ต้องการมักจะต้องมีสองห้องนอนขึ้นไป และอยู่ในชั่นสูง ทำให้เห็นวิวทิวทัศน์ชัด

ในทางกลับกัน หากเป็นคอนโดในระดับกลาง ราคา 3-5 ล้าน เรื่องวิวจะไม่สำคัญเท่าลูกค้าในระดับลักชูรี่ แต่สิ่งที่สำคัญจะเป็นส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ พื้นที่ในการทำงานและพบปะสังสรรค์ เป็นต้น รวมถึงการตกแต่งห้อง หรือการพร้อมเข้าอยู่ของห้องที่ต้อง fully-furnished และฟังก์ชั่นอื่นๆ เช่น เลี้ยงสัตว์ได้

เลือกซื้อคอนโดย่านไหน ราคาเท่าไหร่ ถึงได้กำไรดี?

จากข้อมูลของ Livinginsider.com ย่านที่เป็นที่ต้องการที่สุดสำหรับทั้งการเช่าและซื้อคือ ‘อโศก ทองหล่อ เอกมัย’ รองลงมาเป็น ‘พระรามเก้า เพชรบุรีตัดใหม่’ และ ‘อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง’ ขณะที่สถานี BTS ยอดนิยมคือ ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ และสถานี MRT ยอดนิยม เพชรบุรี พระรามเก้า และห้วยขวาง

สำหรับประเภทห้อง ห้องที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ ห้อง 1 ห้องนอน ซึ่งคิดเป็นถึง 70% เพราะมีราคาเช่าและซื้อระดับกลาง ไปถึงต่ำ รองลงมาเป็น ห้อง 2 ห้องนอน ซึ่งคิดเป็น 20% และห้องสตูดิโอที่คิดเป็น 10% สะท้อนเทรนด์ผู้เช่าและซื้อที่ต้องการห้องเป็นสัดส่วนมากยิ่งขึ้น

ในด้านของราคา การเลือกระดับราคาห้องพักที่ลงทุนควรนึกถึงเงินทุนที่มี ความสามารถในการรับความเสี่ยง และรูปแบบกำไรที่ต้องการได้รับเป็นหลัก ว่าเป็น capital gain หรือกำไรจากการขาย หรือ rental yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 

เพราะหากเป็นห้องระดับลักชูรี่ จะให้ capital gain มากกว่า เพราะคนซื้อมีกำลังซื้อ แต่อาจจะขายออกได้ช้ากว่า และหาคนเช่ายากกว่า แต่ห้องราคาต่ำลงมาในระดับ economy จะให้ rental yield สูงกว่าเพราะราคาถูก คนเช่าเข้าถึงได้มากกว่า แต่ capital gain ต่ำเพราะเมื่อต้องการขายคู่แข่งจะมีมาก

โดยหากเป็นที่พักระดับ Luxury - Super Luxury ที่ราคาเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น ในโซน CBD สาทร ลุมพินี พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และ หลังสวน จะได้ capital gain เฉลี่ย 3% ต่อปี และ rental yield เฉลี่ย 3-4% ต่อปี 

หากเป็นที่พักระดับ Upper-High ที่ราคา100,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร ในโซนส่วนต่อขยาย CBD เช่น อ่อนนุช เจริญนคร รัชโยธิน และลาดพร้าว จะได้ capital gain เฉลี่ย 0.5% ต่อปี และ rental yield เฉลี่ย 3-4% ต่อปี 

ส่วนที่พักระดับ Economy-Mass ที่ราคาน้อยกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในโซนใกล้แหล่งงานและขนส่งสาธารณะ เช่น จตุจักร และพหลโยธิน และโซนใกล้มหาวิทยาลัย เช่น รังสิต จะได้ capital gain เฉลี่ย 0.5% ต่อปี และ rental yield เฉลี่ย 5-6.5% ต่อปี 

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าการลงทุนในที่พักแต่ละย่านและระดับราคาจะมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนมีเงินทุนเท่าไหร่ ต้องการกำไรในรูปแบบไหน และสามารถรอผู้เช่าและผู้ซื้อได้นานหรือไม่

ทำอย่างไรจึงได้กำไรจากการลงทุนอสังหาฯ สองเด้ง?

จากข้อมูลที่ได้แจกแจงมา จะเห็นได้ว่าการซื้ออสังหาฯ มีโอกาสทำกำไรได้สองทางทั้งหมด แต่อสังหาฯ แต่ละแบบจะให้กำไรในรูปแบบที่แตกต่างกัน ในระดับที่มากน้อยแตกต่างกันไป

ทั้งนี้ สำหรับเทคนิคและระยะเวลาในการซื้อและขายที่พัก คุณตาลและคุณจิ๊บ แนะนำให้ผู้ซื้อห้องพักซื้อห้องที่ตอบโจทย์ความต้องการเช่าและผู้ซื้อในกลุ่มเป้าหมาย และถือห้องไว้ปล่อยเช่าประมาณ 3-5 ปีก่อนขาย เพราะหลังจากนั้นราคาอสังหาฯ จะเริ่มนิ่ง ทำให้เมื่อถึงเวลาขาย ผู้ลงทุนจะได้กำไรสองทาง คือกำไรจากการปล่อยเช่าก่อน 5 ปี และกำไรจากการขายหลังราคาที่พักและที่ดินปรับตัวขึ้น

โดยวิธีนี้แนะนำมากสำหรับการลงทุนในที่พักระดับลักชูรี่ เพราะสร้างน้อย ซัพพลายต่ำ และมักอยู่ในย่านที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ได้กำไรสูงทั้งจากการปล่อยเช่า และการขาย เพราะกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อมาก

Fix and Flip คอนโด สร้างเงินล้านด้วยอสังหาฯ เก่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเส้นทางสู่ความมั่งคั่งที่ได้รับความนิยมเสมอมา หนึ่งในกลยุทธ์ที่น่าสนใจ คือ "Fix and Flip" ซึ่งเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เก่า นำมาปรับปรุง แล้วขายต่อเพื่อทำกำไร ในบทความนี้ เราจะมาเจาะลึกเทคนิคการ Fix and Flip คอนโด จาก คุณปอ วีรพงษ์ สมานัตตานนท์ Founder, Absolute 65 Co.,ltd and Paul Property Channelเพื่อให้คุณเข้าใจและนำไปปรับใช้ได้จริง 

1. เลือกคอนโดให้โดน

ด้วยสูตร T-O-M-Y พลิกโฉมคอนโดเก่า สู่กำไรเงินล้าน ด้วย 4 ขั้นตอนง่ายๆ เลือกคอนโดถูก ปรับปรุงให้ปัง ขายไว กำไรมา!

• Take up rate < 3 เดือน : มีคนเช่าแน่ๆใน 3 เดือน: นี่คือสิ่งสำคัญที่สุด! คอนโดที่คุณเลือกต้องเป็นที่ต้องการของตลาด มีโอกาสปล่อยเช่าได้เร็ว เพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามาทันทีหลังจากซื้อ
• Occupancy : OCC > 70%: Occupancy Rate หรืออัตราการเข้าพัก ควรมากกว่า 70% นั่นหมายความว่าคอนโดนี้มีศักยภาพในการปล่อยเช่าสูง และมีความต้องการในตลาด
• Market Price : ต่ำกว่าราคาตลาด 20%: นี่คือกุญแจสำคัญในการทำกำไร! การซื้อคอนโดในราคาต่ำกว่าตลาด จะทำให้คุณมีช่องว่างในการปรับปรุงและขายต่อในราคาที่สูงขึ้น
• Yield : ผลตอบแทนจากการลงทุน 8%: ก่อนตัดสินใจซื้อ ให้คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) ให้ดีว่าคุ้มค่าหรือไม่ โดยทั่วไป ผลตอบแทน 8% ขึ้นไปถือว่าน่าสนใจ

2. ปรับปรุงให้ปัง

เมื่อได้คอนโดมาแล้ว การปรับปรุง (Fix) เป็นขั้นตอนสำคัญที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินของคุณ เน้นการปรับปรุงส่วนที่จำเป็นและเพิ่มมูลค่าได้มากที่สุด เช่น ห้องน้ำ ห้องครัว และพื้นที่ส่วนกลาง

3. ขายต่อให้ไว

หลังจากปรับปรุงเสร็จแล้ว การขายต่อ (Flip) ให้เร็วที่สุดเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อลดระยะเวลาการถือครองและค่าใช้จ่ายต่างๆ การตลาดที่ดีและการตั้งราคาที่เหมาะสมจะช่วยให้คุณขายคอนโดได้เร็วและได้กำไรตามที่ต้องการ

ตัวเลขสำคัญที่ควรรู้:

• Take up rate < 3 เดือน: หมายถึง อัตราการขายห้องชุดในโครงการ ควรต่ำกว่า 3 เดือน เพื่อบ่งบอกว่า โครงการนี้เป็นที่ต้องการของตลาด
• Yield 12: นี่อาจหมายถึงผลตอบแทนจากการลงทุนที่คาดหวังไว้ที่ 12% ซึ่งถือว่าสูงมาก

การ Fix and Flip คอนโด เป็นกลยุทธ์การลงทุนที่น่าสนใจ แต่ต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ และการวางแผนที่ดี หากทำได้ถูกต้อง คุณสามารถสร้างเงินล้านจากอสังหาริมทรัพย์เก่าได้อย่างแน่นอน

เสริมการฟลิปอสังหาฯ ที่นิยมมี 3 รูปแบบหลักๆ อาทิ

• ฟลิปแบบหลายทอด (Multiple Investor Flip) : เหมือนการส่งต่อไม้ผลัด โดยนักลงทุนแต่ละรายซื้อมาขายไป หวังทำกำไรจากส่วนต่างราคาที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะมีคนซื้อไปอยู่อาศัยเอง หรือถือครองระยะยาว ตัวอย่างเช่น การเก็งกำไรใบจองคอนโดฯ ที่ต้องรีบขายทำกำไรก่อนวันทำสัญญา หรือการเก็งกำไรที่ดินในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น
• ฟลิปแบบทำกำไรเร็ว (Real Estate Flipping) : ซื้อถูกขายแพง คือ นักลงทุนจะฉวยโอกาสซื้ออสังหาฯ ในช่วงเศรษฐกิจซบเซา ราคาตกต่ำ แล้วรอจังหวะเศรษฐกิจฟื้นตัว ค่อยขายทำกำไร
• ฟลิปแบบซ่อมเก่า-ขายต่อ (Fix and Flip) : นักลงทุนจะมองหาบ้านเก่าทรุดโทรมที่ราคาถูกกว่าท้องตลาดอย่างน้อย 20% แต่มีโครงสร้างแข็งแรงและทำเลดี นำมาปรับปรุงซ่อมแซม แล้วขายต่อในราคาที่สูงขึ้น โดยเน้นควบคุมต้นทุนและระยะเวลาในการซ่อมให้สั้นที่สุด เพื่อให้ได้กำไรสูงสุด

นอกจากนี้ การลงทุนในรูปแบบ Fix and Flip นี้ มีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ เนื่องจากไม่ได้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการของผู้ลงทุนเป็นสำคัญ โดยระยะเวลาในการทำกำไรจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ใช้ในการปรับปรุงทรัพย์สิน ซึ่งสามารถควบคุมได้ด้วยการวางแผนและการบริหารโครงการอย่างมีประสิทธิภาพฃ

แตกต่างจากการลงทุนแบบฟลิปอีกสองรูปแบบที่ต้องอาศัยจังหวะและโอกาสทางเศรษฐกิจ ซึ่งมีความเสี่ยงมากกว่า Fix and Flip ที่เน้นการขายตามราคาตลาด ณ เวลานั้น โดยไม่จำเป็นต้องคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจล่วงหน้า และยังให้ผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจกว่า

ปัจจัยสำคัญในการทำกำไรจากการฟลิป คือ ความเข้าใจในราคาตลาดที่แท้จริง ณ ขณะนั้น ประกอบกับความสามารถในการบริหารเงินทุน การขาย และการตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึง การประเมินศักยภาพของทรัพย์สิน การวางแผนการปรับปรุง การควบคุมต้นทุน และการเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ

ปัจจัยสู่ความสำเร็จในการลงทุนแบบ Flipping อสังหาฯ

• การคัดเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ : เน้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมีความต้องการในตลาดสูงและมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีกว่าที่ดินเปล่า หากทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลใกล้เคียงกับที่พักอาศัยของผู้ลงทุน จะยิ่งอำนวยความสะดวกในการบริหารจัดการ
• การพิจารณาโอกาสในการปล่อยเช่า : ควรพิจารณาเลือกทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า เพื่อสร้างกระแสรายได้เสริมและเป็นแผนรองรับความเสี่ยงในกรณีที่การขายไม่อาจดำเนินการได้ตามแผนที่วางไว้
• ทำเลที่ตั้ง : ทำเลที่ตั้งถือเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่ง ควรเลือกทำเลที่มีความต้องการสูง มีแนวโน้มการเติบโต หรือมีสัญญาณบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เช่น ทำเลใกล้สถานศึกษาที่มีชื่อเสียง ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือแหล่งงานสำคัญ
• การเตรียมความพร้อมด้านผู้ซื้อ : ผู้ลงทุนควรสร้างเครือข่ายและฐานข้อมูลลูกค้าหรือผู้ลงทุนที่มีความสนใจในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม โดยอาจใช้ช่องทางโซเชียลมีเดีย หรือช่องทางอื่นๆ ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
• การเข้าซื้อในราคาที่ต่ำกว่าตลาด : ผู้ลงทุนควรตั้งเป้าหมายในการเข้าซื้อทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 30% โดยอาจพิจารณาจากทรัพย์สินของผู้ขายที่ต้องการขายออกอย่างเร่งด่วน หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าที่ทรุดโทรมแต่สามารถปรับปรุงให้มีมูลค่าเพิ่มได้
• การปรับปรุงซ่อมแซมอย่างมีประสิทธิภาพ : การปรับปรุงควรเน้นเฉพาะส่วนที่จำเป็นและส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยตรง เช่น การทาสีใหม่ การปรับภูมิทัศน์ การซ่อมแซมจุดบกพร่อง เพื่อเพิ่มความน่าสนใจและมูลค่าให้กับทรัพย์สิน
• การเตรียมความพร้อมด้านเงินทุน : ผู้ลงทุนควรเตรียมเงินทุนสำรองไว้สำหรับกรณีที่ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ตามแผนที่วางไว้ ซึ่งอาจต้องถือครองทรัพย์สินไว้เอง หรือพิจารณาใช้สัญญา Lease-option เพื่อเป็นเครื่องมือในการบริหารความเสี่ยง
• การทุ่มเทเวลาและความพยายาม : การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการลงทุนต้องใช้เวลาและความทุ่มเท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ลงทุนจำเป็นต้องใช้เวลาในการค้นคว้า วิเคราะห์ และประเมินโอกาสต่างๆ อย่างรอบคอบ

เปิดสูตรลับประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี

โดย โค้ชบอย เกียรติยศ สว่างอำไพพงษ์ กูรูนักค้าทรัพย์กรมบังคับคดี CEO บริษัท Millions House Real Estate การขายทอดตลาด คือ กระบวนการทางกฎหมายที่กรมบังคับคดีใช้จัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ เพื่อนำมาขายและนำเงินที่ได้ไปชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งทรัพย์สินที่นำมาขายมีหลากหลายประเภท เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด รถยนต์ เป็นต้น ตามกฎหมายไทย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ และการขายเพื่อชำระหนี้ต้องทำผ่านกรมบังคับคดีเท่านั้น ซึ่งกระบวนการนี้เรียกว่า "การขายทอดตลาด"

ทำไมต้องประมูลทรัพย์บังคับคดี

การประมูลทรัพย์บังคับคดี กำลังเป็นที่สนใจของใครหลายคน ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสสร้างผลกำไร หรือผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง แต่ด้วยราคาที่ไม่สูงจนเกินเอื้อม การประมูลทรัพย์จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ และนี่คือเหตุผลสำคัญที่คุณไม่ควรมองข้าม:

1. ราคาถูกกว่าราคาตลาด : ทรัพย์สินที่ถูกนำมาขายทอดตลาดมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้ทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่ากว่า
2. เป็นทรัพย์ในทำเลดี ทำเลทอง : ทรัพย์สินที่ถูกยึดมักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เนื่องจากเจ้าของเดิมมักเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการลงทุนหรืออยู่อาศัย
3. มีทรัพย์ให้เลือกจำนวนมาก : กรมบังคับคดีมีทรัพย์สินหลากหลายประเภทให้เลือก ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด หรือแม้กระทั่งรถยนต์ ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสค้นหาทรัพย์สินที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของตนเอง
4. สามารถทำเป็นรายได้เสริมได้ : ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการประมูลสามารถนำไปปล่อยเช่า หรือขายต่อเพื่อทำกำไรได้ ซึ่งเป็นช่องทางสร้างรายได้เสริมที่น่าสนใจ
5. สามารถทำเป็นธุรกิจส่วนตัวได้ : สำหรับผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อทรัพย์จากการประมูลมาปรับปรุงแล้วขายต่อ ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างธุรกิจส่วนตัวที่น่าสนใจ
6. ที่สำคัญที่สุด...ทำให้เรารวยได้ : การลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ถือเป็นการลงทุนที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สูง หากเลือกทรัพย์สินและบริหารจัดการอย่างถูกต้อง ก็สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับผู้ลงทุนได้อย่างแน่นอน

ทรัพย์สินที่น่าสนใจจากการขายทอดตลาด

การประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี เป็นช่องทางที่น่าสนใจ สำหรับนักลงทุนและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ โดยมีทรัพย์สินหลากหลายประเภทให้เลือกตามความต้องการและงบประมาณ ดังนี้

1. ที่ดินเปล่า : เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านในฝันของตนเอง
2. ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง : บ้านเดี่ยว บ้านแฝด : เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง เป็นส่วนตัว และสามารถปรับปรุงหรือตกแต่งได้ตามความต้องการ สำหรับ ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ : เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านในราคาที่ไม่สูงมากนัก แต่ยังคงมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอและสะดวกสบาย
3. ห้องชุด คอนโดมิเนียม  ห้องชุดเพื่อพักอาศัย : เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ที่มีความสะดวกสบายในการเดินทางและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ด้านห้องชุดเชิงสำนักงาน : เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า หรือผู้ที่ต้องการมีสำนักงานในทำเลที่ดี

กระบวนการขายทอดตลาดมีขั้นตอนอย่างไร?

• การยึดทรัพย์ : เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามคำสั่งศาล
• การตีราคาทรัพย์ : เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการตีราคาทรัพย์สินที่ยึดมา เพื่อกำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด
• การประกาศขายทอดตลาด : กรมบังคับคดีจะประกาศขายทอดตลาดทรัพย์สินที่ยึดมา โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์สิน วัน เวลา และสถานที่ในการขายทอดตลาด
• การขายทอดตลาด : ในวันขายทอดตลาด ผู้ที่สนใจสามารถเข้าร่วมประมูลซื้อทรัพย์สินได้ โดยผู้ที่เสนอราคาสูงสุดจะเป็นผู้ชนะการประมูล
• การโอนกรรมสิทธิ์ : หลังจากการขายทอดตลาดเสร็จสิ้น ผู้ชนะการประมูลจะต้องชำระเงินค่าซื้อทรัพย์สิน และกรมบังคับคดีจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้กับผู้ชนะการประมูล

สูตรลับทำกำไรอสังหาฯ: หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นับเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจในการสร้างผลกำไร แต่การจะประสบความสำเร็จและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าตามที่คาดหวังนั้น จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เหมาะสม หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายท่านนำไปปรับใช้ คือ หลักการ "หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง"

1. หาทรัพย์ให้ถูก

ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) : เป็นทรัพย์สินที่ถูกยึดจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินได้ มักถูกเสนอขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด

ทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด : เป็นทรัพย์สินที่ถูกบังคับขายโดยกรมบังคับคดี โดยทั่วไปจะมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าราคาประเมิน

ทรัพย์สินจากเจ้าของที่ต้องการขายด่วน : เจ้าของทรัพย์สินมีความจำเป็นต้องขายออกอย่างเร่งด่วน อาจพิจารณาขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อให้เกิดสภาพคล่องทางการเงิน

2. ซ่อมให้ถูก 

ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม : ก่อนการตัดสินใจซื้อ ควรประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ

เลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่คุ้มค่า : ไม่จำเป็นต้องเลือกใช้วัสดุราคาแพงเสมอไป แต่ควรเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีและราคาเหมาะสม

ว่าจ้างผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ : ผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยให้การซ่อมแซมเป็นไปอย่างรวดเร็วและมีคุณภาพตามมาตรฐาน

3. ขายให้แพง:

ปรับปรุงทรัพย์สินให้สวยงามน่าดึงดูด : การปรับปรุงทรัพย์สินให้มีสภาพที่ดีและน่าอยู่อาศัย จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อได้มากขึ้น

กำหนดราคาขายที่เหมาะสม : ทำการศึกษาข้อมูลราคาตลาดในทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน เพื่อกำหนดราคาขายที่เหมาะสมและสามารถแข่งขันได้

ใช้ช่องทางการตลาดที่หลากหลาย : โฆษณาประชาสัมพันธ์ทรัพย์สินผ่านช่องทางต่างๆ เช่น เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์, สื่อสังคมออนไลน์ หรือสื่อสิ่งพิมพ์

ข้อเสียของการประมูลอสังหาริมทรัพย์จากกรมบังคับคดี: สิ่งที่นักลงทุนควรรู้

แม้ว่าการประมูลอสังหาริมทรัพย์จากกรมบังคับคดีจะมีข้อดีหลายประการ ทั้งราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดและโอกาสในการทำกำไรที่สูง แต่ก็มีข้อเสียที่นักลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจเข้าร่วมประมูล

1. เป็นบ้านตามสภาพจริง: ผู้ซื้อไม่มีโอกาสตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียดก่อนการประมูล อาจพบปัญหาหรือข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ภายหลัง ซึ่งผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด
2. เจ้าของเดิมอาจไม่ยอมย้ายออก: ในบางกรณี เจ้าของเดิมอาจไม่ยินยอมย้ายออกจากบ้าน แม้ว่าทรัพย์สินจะถูกขายทอดตลาดไปแล้วก็ตาม ทำให้ผู้ซื้อต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ ซึ่งอาจต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม นอกจากนี้ การเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับบ้านโดยพลการอาจทำให้ผู้ประมูลมีความผิดฐานบุกรุกได้
3. ได้ราคาแพงกว่าที่ตั้งใจ : ข้อนี้มักเกิดขึ้นเมื่อต้องแข่งขันประมูลกับธนาคารที่เป็นโจทก์ ซึ่งมักตั้งราคาระมูลสูงมากตั้งแต่แรก หากทราบว่ากำลังสู้กับธนาคารอยู่ ควรหยุดประมูลจะดีกว่า
4. ไปแล้วเสียเวลา: เพราะโจทก์กับจำเลยอาจตกลงกันได้และถอนทรัพย์สินออกจากการประมูล ทำให้ผู้เข้าร่วมประมูลต้องกลับบ้านมือเปล่า หรือต้องรอรอบประมูลครั้งถัดไป
5. รับภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมด: ไม่ว่าจะเป็นภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน ค่าซ่อมแซม ค่าปรับปรุง และค่ารีโนเวท ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยง แต่ถ้าหากทำการศึกษา วางแผน และบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ก็สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างคุ้มค่า หลักการ "หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง" เป็นเพียงแนวทางหนึ่งที่สามารถนำไปปรับใช้ได้ แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการมีความรู้ ความเข้าใจ และความรอบคอบในการลงทุน สุดท้ายนี้การประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดีเป็นโอกาสที่ดีในการได้ทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด แต่ผู้ที่สนใจควรศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจในกระบวนการต่างๆ อย่างละเอียด รวมถึงตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้พร้อมก่อนเข้าร่วมประมูล