อินไซต์อสังหาฯในภูเก็ต จังหวัดที่ราคาดินขึ้นเฉลี่ย 10.7% 

ภูเก็ต จังหวัดท่องเที่ยวยอดนิยมของไทยซึ่งมี GDP จังหวัดอยู่ที่ 110,648 ล้านบาทโดยในปี 2566 ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวมากถึง 8,376,464 คน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 152.29% หากเอาภูเก็ตเทียบกับบาหลี ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวมากกว่า โดยบาหลีมีนักท่องเที่ยวเพียง 5,273,258 คน เติบโต 144.61% ส่วนหากยิ่งเทียบกับ Maldives ก็มีนักท่องเที่ยวเพียง 1.8 ล้านคน ภูเก็ตจึงนับเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่สุดในภูมิภาคนี้ และถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของโลก

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการณ์ว่า ภูเก็ตมีกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมีมูลค่าอยู่ที่ 6,281 ล้านบาทหรือ 5.7% อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีมูลค่าสูงกว่านี้มาก โดยอาจใกล้เคียงกับกรณีมรณะฟลอริดาซึ่งผลิตภัณฑ์มวลรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ของฟลอริดาสูงถึง 24% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมทั้งมลรัฐ

อินไซต์อสังหาฯในภูเก็ต จังหวัดที่ราคาดินขึ้นเฉลี่ย 10.7% 

อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตทั้งหมดมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.4 ล้านบาทต่อหน่วย โดยในกรณีที่พักอาศัยทั่วไปมีราคา 3.05 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนหากเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน ประกอบด้วยห้องชุดเพื่อตากอากาศและวิลล่า มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.7 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้โครงการที่ราคาถูกที่สุดชื่อบ้านเอกชัยวิลล่า ถนนเทพกษัตรี ย่านลิพอน เป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ราคา 0.999 ล้าน จำนวน 45 ยูนิต แต่เพิ่งขายหมดแล้ว ส่วนโครงการที่แพงที่สุดคือ The Estates at Mont Azure แถวกมลา ราคา 262 ล้านบาทต่อหน่วย

สำหรับราคาที่ดินในภูเก็ต  ดร.โสถณ เปิดเผยว่านับตั้งแต่ปี 2547 จนถึง 2567 ราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ย 7.47 เท่า หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 10.7% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในบริเวณอื่นของประเทศไทย ที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือหาดราไวโดยเพิ่มขึ้นถึง 14 เท่ารองลงมาคือหาดบางเทาเพิ่มขึ้น 10.67 เท่าและหาดไม้ขาวเพิ่มขึ้น 9 เท่า

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังเปิดเผยอีกว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงสุดอยู่ที่หาดป่าตองโดยศูนย์ข้อมูลประเมินไว้ที่ 350 ล้านบาทต่อไร่หรือ 875,000 บาทต่อตารางวา รองลงมาได้แก่บริเวณหาดบางเทา หาดสุรินทร์และหาดกะรน ซึ่งประเมินไว้ในราคา 80 ล้านบาทต่อไร่หรือตารางวาละ 200,000 บาท ทั้งนี้ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการเป็นอย่างมาก

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ราวครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตอำเภอถลางโดยมีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 32,000 หน่วย ขายได้แล้ว 25,000 หน่วย จึงยังเหลือขายอยู่ 7,000 หน่วย ส่วนที่อำเภอเมืองมี 190 โครงการ รวม 28,000 หน่วย ขายไปแล้ว 26,000 หน่วย จึงยังคงเหลือขายประมาณ 1,200 หน่วย อำเภอที่มีจำนวนโครงการน้อยที่สุดคืออำเภอกระทู้ ซึ่งมีอยู่เพียง 70 โครงการ มีจำนวน 12,000 หน่วย และยังเหลือขายอยู่เพียง 700 หน่วย

สำหรับสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายอยู่ในจังหวัดภูเก็ตนั้น ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดพักอาศัย ที่ดินจัดสรร อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศ ทั้งนี้ ดร.โสภณให้ข้อสังเกตดังต่อไปนี้

1. อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทเพื่อการพักผ่อนได้แก่ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศมีมูลค่าถึง 320,000 ล้านบาท ค่าการพัฒนาทั้งหมดที่ 470,000 ล้านบาท หรือราวสองในสามของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยอาศัยซึ่งเป็นที่อยู่ของคนในท้องถิ่น หรือคนไทยต่างถิ่นที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์ส่วนน้อย
   
   
2. เฉพาะห้องชุดตากอากาศ มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด 210,000 ล้านบาท ประมาณ 45% ของทั้งหมด ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.7 ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลสำรวจพบ 130 โครงการจำนวน 27,000  และในขณะนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 4,500 หน่วย ในแต่ละเดือนขายได้ประมาณ 7.2% ซึ่งถือว่าสูงมากและคาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้า
   
   
3. จำนวนโครงการมากที่สุดคือวิลล่าหรือบ้านตากอากาศซึ่งมีอยู่ 149 โครงการแต่ยังมีเหลือเพียง 3,300 หน่วย ในโครงการหนึ่งมีเพียง 22 หลัง เฉลี่ยหลังละ 36 ล้านบาท โครงการแบบนี้จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ทั้งนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 1,200 หลัง แสดงว่าขายได้แล้วประมาณ 60% และเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 7% ของหน่วยขายทั้งนี้ คาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้าเช่นกัน
   
   
4. ส่วนห้องชุดพักอาศัยทั่วไปมีอยู่ประมาณ 50 โครงการรวม 17,000 หน่วย เฉลี่ยโครงการหนึ่งมี 340 หน่วย ซึ่งเป็นลักษณะทั่วไปของห้องชุดที่ขายสำหรับคนในท้องถิ่นหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นสำคัญ มีราคาเฉลี่ย 2.4 ล้านบาทต่อหน่วย  ยังเหลือค้างอยู่ 1,300 หน่วย หากคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าการพัฒนาซึ่งอยู่รวมกันจำนวน 40,000 ล้านบาท ก็เป็นสัดส่วนประมาณ 9% ของค่าการพัฒนาทั้งหมด 460,000 ล้านบาท ทั้งนี้ในแต่ละเดือนก็ขายได้ประมาณ 7% จึงคาดว่าจะขายได้หมดไปเวลาประมาณ 15 เดือนข้างหน้า
   
   
5. ส่วนบ้านเดี่ยวมีประมาณ 85 โครงการรวม 6,700 หน่วย แสดงว่าในโครงการหนึ่งๆ มีจำนวนประมาณ 80 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนา 39,000 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 5.7 ล้านบาท ขณะนี้ยังเหลือขายอยู่ 1,100 หน่วย แต่อัตราการขายค่อนข้างต่ำคือเดือนละ 2.2% เท่านั้นและคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 4 ปีจึงจะขายได้หมด
   
   
6. เป็นที่น่าแปลกว่าบ้านแฝดมีจำนวนเกือบเท่าบ้านเดี่ยวแต่มีมูลค่าการพัฒนาเพียง 23,000 ล้านบาทหรือประมาณ 5% ของการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท แต่มีจำนวนเหลือขายอยู่เพียง 500 หน่วยเท่านั้น และคาดว่าต้องใช้เวลาอีกราวสามปีครึ่งจึงจะหมด ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าโดยที่บ้านแฝดมีที่ดินน้อยกว่า (ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวาในขณะที่บ้านเดี่ยวไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา) ทำให้ขายในราคาที่ถูกกว่าบ้านเดี่ยว จึงมีผู้นิยมซื้อบ้านแฝดซึ่งมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าทาวน์เฮาส์และมีขนาดใกล้เคียงบ้านเดี่ยว
   

7. นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ พัฒนาถึง 100 โครงการรวม 10,000 หน่วยแต่เหลือขายเพียง 700 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมประมาณ 27,000 ล้านบาท หรือ 6% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 2.7 ล้านบาทต่อหน่วย มีอัตราการขายเดือนละ 3.1% และใช้เวลาขายราวสองปีครึ่งจนจะหมด

อินไซต์พฤติกรรมผู้บริโภคในพื้นที่ภูเก็ต 

1. ในอำเภอเมืองภูเก็ต ห้องชุดพักอาศัย สำหรับชาวภูเก็ตและคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นหลักกลับมีการพัฒนาและขายได้ดีที่สุด คือมีจำนวนถึง 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 26,000 ล้านบาทหรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.6 ล้านบาท แต่มีเหลือขายเพียง 500 หน่วย อัตราการขายสูงถึง 8.1% ต่อเดือนแล้วคาดว่าจะขายได้หมดภายในเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับจากนี้
   
   
2. ในอำเภอกระทู้สินค้าหลักก็คือห้องชุดตากอากาศซึ่งอยู่ประมาณ 4,000 หน่วย รวมมูลค่า 28,000 ล้านบาท และเหลือเพียงไม่ถึง 100 หน่วยจึงคาดว่าจะขายหมดในเวลารวดเร็ว 
   
   
3. ส่วนในอำเภอถลาง ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าเป็นการพัฒนาที่สูงสูงสุดรวมกันถึงประมาณ 86% ของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยสำหรับคนท้องถิ่นเป็นเพียงส่วนน้อยมาก โดยมูลค่าการพัฒนารวมอยู่ที่ 290,000 ล้านบาท เป็นห้องชุดตากอากาศ 150,000 ล้านบาทและเป็นวิลล่าอีก 100,000 ล้านบาท และสินค้าทั้งสองกลุ่มนี้ขายได้ดีมากเดือนละประมาณ 8% ของทั้งหมด จึงคาดว่าจะขายหมดได้ในเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับจากนี้

สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่หนึ่งของปี 2567 นี้ ศูนย์ข้อมูลพบว่า มีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 25 โครงการรวม 4,000 หน่วย โดยมีมูลค่ารวม 54,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 13 ล้านบาท สินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดคือ ห้องชุดตากอากาศถึง 45,000 ล้านบาท หรือ 83% ของทั้งหมด และแทบทั้งหมด ของการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกนี้ เปิดในอำเภอถลาง

ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตขายได้ประมาณ 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 90,000 ล้านบาท หรือขายเฉลี่ยหน่วยละ 9 ล้านบาท และโดยมากขายในเขตอำเภอถลาง และสินค้าที่ขายได้เร็วมากเป็นห้องชุดตากอากาศและวิลล่า ส่วนที่อยู่อาศัยของคนไทยเองกลับขายได้ช้ากว่า

ข้อมูลโดย : ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส