กูรูอสังหาฯ ชี้ต้นทุนพุ่ง หนี้ครัวเรือนสูง ขายยากขึ้น วอนรัฐช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

กูรูภาคอสังหาฯ ไทยชี้ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยมีโอกาสฟื้นตัว แต่จะเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป เพราะยังมีปัจจัยกดดันมากมาย ไม่ว่าจะเป็นสภาพเศรษฐกิจที่ยังฟื้นไม่เต็มที่ ประชาชนรายได้ไม่เพิ่ม มีหนี้ครัวเรือนสูง ขณะที่ราคาบ้านมีการปรับตัวสูงขึ้นเพราะค่าที่ดิน ค่าวัสดุ และค่าแรงมีการปรับตัวขึ้นทั้งหมด พบปัจจุบันคนเน้นซื้อคอนโดราคาประมาณ 1-3 ล้าน เพราะเข้าถึงได้ และทำเลดี เดินทางสะดวก

ในงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จัด 9 ทัพ รับศึก 10 ทิศ สู้วิกฤติอสังหาฯ” ซึ่งจัดขึ้นโดย prop2morrow ณ โรงละครเคแบงก์สยามพิฆเนศ ได้มีผู้เชี่ยวชาญและผู้ประกอบการใหญ่ในวงการอสังหาฯ ถึง 4 คนด้วยกันได้มาให้ข้อมูล แสดงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมไปถึงกลยุทธ์ในการปรับตัวให้อยู่รอดท่ามกลางความท้าทายในภายภาคหน้า

จากผลการศึกษาพบว่า กำลังซื้อของคนไทยในปัจจุบันยังต่ำจากภาวะหนี้ บ้านราคาสูงจากเงินเฟ้อที่พาทั้งค่าที่ดินและค่าวัสดุขึ้น อีกทั้งยังมีกฎเกณฑ์บางประการเช่น มาตรการกำหนดเงินดาวน์ก่อนซื้ออสังหาฯ  (Loan To Value : LTV) ที่เป็นอุปสรรคไม่ให้คนขยับขยายที่อยู่ หรือซื้อบ้านหลังที่สองได้โดยสะดวก พร้อมขอรัฐบาลชุดใหม่เร่งออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจให้คนไทยรู้สึกว่ามีรายได้ การงานมั่นคงพอจะลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นยอดขายอสังหาฯ ในไทยได้มากกว่ามาตรการช่วยอื่นๆ 

 

คนกำลังซื้อต่ำ คอนโดราคาย่อมเยาได้รับความนิยม 

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เผยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2024 มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น จากหลายปัจจัยสนับสนุน แต่ปัจจัยกดดันที่ยังมีน้าหนักมากกว่า ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ภาระค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และต้นทุนการก่อสร้าง ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทั้งในระยะสั้น และในระยะปานกลาง

อย่างไรก็ตาม จากผลสำรวจของ SCB EIC ผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่มีความต้องการซื้อบ้านยังคงให้ความสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบ ในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝด ไม่ว่าจะในรูปแบบของบ้านโครงการ หรือบ้านสร้างเอง โดยปัจจัยด้านราคายังคงสำคัญมากที่สุด แต่ผลลัพธ์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากช่วงโควิดคือการที่ในปัจจุบัน ผู้ซื้อมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่มีความสะดวกมากกว่าพื้นที่ใช้สอย ซึ่งแตกต่างจากช่วงที่มีการระบาดโควิดและมีการทำงานที่บ้านที่ผู้ซื้อมองว่าขนาดพื้นที่สำคัญสำหรับการให้ครอบครัวอยู่ด้วยกัน

ดังนั้น ประเภทที่อยู่อาศัยที่จะตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคปัจจุบัน และน่าจะมีส่วนสำคัญในการดันยอดขายของปีหน้า ก็คือ คอนโดทำเลในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง หรือชั้นนอกที่มีการคมนาคมเข้าถึงสะดวก ราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงราคาที่ผู้มีรายได้ปานกลางเอื้อมถึงได้ โดยในปัจจุบันคอนโดฯ เริ่มมียอดจองที่ดีขึ้น เฉลี่ยในช่วง 7-8 เดือน ที่ผ่านมาขายได้ถึง 30% หรือ สัดส่วน 1 ใน 3 ของโครงการ

ในภาพรวม SCB EIC มองว่า ในปี 2024 หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2024 จะมีแนวโน้มกลับมาขยายตัวได้เล็กน้อยในช่วง -1 ถึง 3% หลังจากชะลอในปีก่อนหน้า เนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังคงกดดัน โดยคาดว่าสัดส่วนการเพิ่มขึ้นหลักๆ จะมาจากคอนโดราคาปานกลาง-ล่าง และที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มือสองที่ราคาเข้าถึงได้ และบ้านเดี่ยวบ้านแฝดที่เป็นที่ต้องการมาตลอดอยู่แล้ว

 

จับตาสต็อกที่อยู่เพิ่ม โอกาสขยายตลาดไปต่างจังหวัดมากขึ้น

จากข้อมูลของ SCB EIC พบว่าสต็อกที่อยู่อาศัยกลับมาเพิ่มขึ้นเยอะกว่าที่คิด คือประมาณ 4% สาเหตุส่วนหนึ่งเพราะดีมานด์ไม่สามารถดูดซับซัพพลายได้ทั้งหมด ในปีหน้ามีแนวโน้มว่าจะไม่เพิ่มหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เพราะต้องมาดูว่าก่อนว่าฝั่งซัพพลายจะเปิดโครงการจำนวนเท่าไหร่ ในระยะต่อไป มีโอกาสที่จะเจอปัญหาโอเวอร์ซัพพลายน้อยลง แต่ก็ยังต้องติดตาม เพราะตอนนี้ผู้ประกอบการหลายรายเร่งเปิดโครงการมาก อีกทั้งประชาชนยังเข้าถึงแหล่งเงินยาก เพราะแบงก์มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น ขณะที่ราคาบ้านมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะต้นทุนยังสูงขึ้น

สำหรับปี 2024 ประเด็นที่ต้องจับตาหลักๆ มีอยู่ 5 ประเด็นด้วยกัน คือ 

1. การฟื้นตัวของกำลังซื้อ เพราะตอนนี้ยังมีปัจจัยกดดันคือ หนี้ครัวเรือนไทยล่าสุดที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยครัวเรือนไทยรายได้น้อยยังเปราะบางจากปัญหารายได้ไม่พอรายจ่าย และคาดว่ากนง. จะปรับขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่อง สู่ Terminal rate ที่ 2.5% ในไตรมาส 3 เพื่อปรับนโยบายการเงินให้สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ

2. ราคาวัสดุก่อสร้างสำคัญ เช่น เหล็ก ปูนซีเมนต์ ที่ในปี 2024 ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มผลักภาระต้นทุนไปยังผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ยังไม่สามารถส่งผ่านต้นทุนส่วนเพิ่มที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2021 ไปได้ทั้งหมด และอาจยังไม่ส่งผลให้อัตรากำไรเพิ่มขึ้นเท่าที่ควร

3. โอกาสขยายตลาดไปต่างจังหวัด เพราะในระยะต่อไปภาครัฐมีแผนลงทุนในโครงการโครงข่ายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง และระบบราง (MR-MAP) ทั้ง มอเตอร์เวย์ รถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูงรวมถึงโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ขยายตัวออกไปสู่ภูมิภาคมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะช่วยสนับสนุนการขยายตัวและความเจริญของเมืองในพื้นที่ต่างจังหวัด

นอกจากนี้ จังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ อย่างเชียงใหม่ และชลบุรี ยังคงได้รับความนิยมจากกำลังซื้อในประเทศ โดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ขณะที่ในจังหวัดท่องเที่ยวรองหลายจังหวัดเช่น นครราชสีมา กาญจนบุรี เชียงราย ก็กำลังได้รับความสนใจ

4. มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ โดยหลังจากได้รัฐบาลใหม่แล้ว ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านก็ต้องมาติดตามกันต่อไปว่าภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ยังไงบ้าง เนื่องจากเป็นปัจจัยสำคัญที่คาดว่าจะยังส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยทั้งในปัจจุบันและระยะต่อไป 

โดยนโยบายที่รัฐบาลอาจนำมาใช้เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ ได้แก่ 

• การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 3 ลบ. จากตอนนี้ที่จำกัดไว้กับที่อยู่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
• ผ่อนคลายมาตรการ LTV
• พิจารณาข้อกาหนดในการถือครองกรรมสิทธิชาวต่างชาติให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้นภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม อาทิ มาตรการด้านวีซ่าที่สัมพันธ์กับเงื่อนไขในการลงทุน สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดรวมถึงระยะเวลาการเช่าที่อยู่อาศัย เป็นต้น
• สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มรายได้ระดับปานกลาง-ล่างมากขึ้น โดยอยู่บนพื้นฐานของการไม่ก่อให้เกิดหนี้เสียหรือ NPL

5. ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2025 ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น โดยเฉพาะโอกาสสำหรับโครงการคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอกที่เพิ่มขึ้นในหลายพื้นที่เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง และการทยอยเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่

 

“ศุภาลัย” ชี้เศรษฐกิจดีสำคัญสุด ปีนี้เน้นรุกโครงการต่างจังหวัด

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ปี 2023 ถือเป็นปีที่ยากสำหรับตลาดอสังหาฯ เพราะยังมีปัจจัยกดดันมากมายไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการกีดกันต่างๆ เช่น มาตรการ LTV ทำให้ถึงแม้มูลค่ายอดขายในปีนี้เพิ่มขึ้นบ้าง แต่ยูนิตไม่เพิ่ม เพราะรายได้ที่เพิ่มขึ้นมาจากราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น 15% จากระดับก่อนโควิด ราคาถมที่เพิ่มเพราะราคาพลังงาน

ทั้งนี้ นายไตรเตชะ มองว่าปัจจัยที่กดดันยอดขายอสังหาฯ มากกว่าอัตราดอกเบี้ยหรือเงินเฟ้อก็คือ สภาพเศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชนในประเทศ เพราะสภาพเศรษฐกิจการเติบโตของ GDP สัมพันธ์โดยตรงกับยอดขายอสังหาริมทรัพย์ และถ้าประชาชนรู้สึกว่าตัวเองมีรายได้พอ และการงานมั่นคงพอจะลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยระยะยาวได้ ยอดการซื้อบ้านก็จะเพิ่มขึ้นเอง เพราะมองว่าอย่างไรก็ตาม หลังทำงานแล้วคนก็ต้องมองหาที่อยู่อาศัย ในปัจจุบันลูกค้าก็พยายามตัดชอยส์ เลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำลงตามกำลังซื้อที่มีในขณะนั้น

นอกจากนี้ นายไตรเตชะ ยังมองว่ายอดขายของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดก็เติบโตได้ดี มี sentiment ที่ดีขึ้น เพราะก่อนหน้านี้ลูกค้าจะเข้ามาซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมขายเป็นส่วนมาก แต่ในครึ่งหลังของปี 2023 มีลูกค้าเข้ามาซื้อคอนโดในรอบพรีเซลมากขึ้น สะท้อนว่าคนเริ่มมีความเชื่อมั่นมากขึ้นทั้งในสภาพเศรษฐกิจ และศักยภาพของผู้พัฒนาที่จะสร้างอาคารที่อยู่ส่งให้ลูกค้าได้ตรงตามเวลา

สำหรับปีนี้ ศุภาลัยตั้งเป้ารุกเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น มีแผนเปิดโครงการใน 31 จังหวัด ภายใน 2 ปี เพราะมองว่าในต่างจังหวัดเริ่มมีกลุ่มพนักงาน mid-income มากขึ้นจากการที่มีบริษัทใหญ่เข้าไปตั้งสำนักงานภูมิภาคในพื้นที่ ทำให้ในพื้นที่เริ่มมีดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัย และกลายเป็นตลาดใหม่ที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

 

“แสนสิริ” เชื่อรัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจได้ ดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่

ด้าน นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า ถึงแม้ในปัจจุบันจะยังมีปัจจัยลบอยู่ แต่เชื่อว่ารัฐบาลชุดใหม่จะเข้ามาดำเนินนโยบายที่กระตุ้นเศรษฐกิจให้คึกคักขึ้นมาได้ โดยเฉพาะมาตรการดึงนักท่องเที่ยวที่อาจจะทำให้มีผู้สนใจอยากเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น โดยจากที่ผ่านมาก็มีชาวต่างชาติจากหลายภูมิภาคและประเทศในโลกเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ไม่ว่าจะเป็น ประเทศแถบสแกนดิเนเวีย สิงคโปร์ ไต้หวัน ฮ่องกง เมนแลนด์ไชน่า อินเดีย และซาอุดีอาระเบีย

ในปี 2023 แสนสิริตั้งเป้าสร้างรายได้จากลูกค้าต่างชาติ 12,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 54% จากยอดขายในปีที่แล้วที่อยู่ที่ 7,800 ล้านบาท และมองว่าในปัจจุบันลูกค้าต่างชาติยังสนใจเข้ามาซื้อที่อยู่ในไทยจากจุดประสงค์แตกต่างกัน อย่างเช่น รัสเซียยูเครนที่หนีภัยสงคราม หรือไต้หวันและจีนแผ่นดินใหญ่ที่เข้ามาหาเซฟเฮาส์เพื่อนเก็บทรัพย์สินบางส่วนในกรณีเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันในประเทศจากการปกครองของรัฐบาลจีนที่ค่อนข้างมีความเป็นเผด็จการ

ดังนั้น ในระยะกลาง 2-3 ปี ข้างหน้า แสนสิริยังมีความเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตของภาคอสังหาฯ ของไทย และปีหน้ายังคงผลักดันเปิดโครงการต่อเนื่อง โดยในปี 2023 ตั้งเป้าจะเปิดถึง 52 โครงการ มูลค่ารวม 75,000 ล้านบาท เป็นคอนโด 22 โครงการ มูลค่ารวม 24,300 ล้านบาท 

นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแผนเปิดโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ชลบุรี ขอนแก่น หัวหิน ภูเก็ต และหาดใหญ่ และเปิดโครงการในที่ดินขนาดใหญ่ โดยการเปิดโครงการหลายโครงการ ในหลายระดับราคาในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งจะทำให้โครงการของแสนสิริมีความโดดเด่นมากขึ้นในด้านความสวยงาม ภูมิสถาปนิก และความปลอดภัย เพราะจะทำให้บริษัทสามารถควบคุมลักษณะของชุมชนให้สอดคล้องสมดุลกันได้สูงสุด

 

“เอพี” มองอสังหาฯ ยังมีขวากหนาม หวังฝ่าเปิดอีก 40 โครงการ

สำหรับกูรูท่านสุดท้าย นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)หรือ AP มองว่า ตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญความท้าทายอีกมากเช่นเดียวกัน เพราะยังมีปัจจัยกดดัน เช่น สภาพเศรษฐกิจ ภาวะดอกเบี้ยสูง และมาตรการ LTV 

ดังนั้น นายวิทการจึงมองว่าถ้าหากรัฐบาลออกมาตรการมาเพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะออกมานอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจก็จะเป็นผลดีต่ออุตสาหกรรมเป็นอย่างมาก เพราะลำพังมาตรการต่างๆ เช่นมาตรการกระตุ้นท่องเที่ยว หรือหรือฟรีวีซ่าในตอนนี้อาจจะช่วยด้านเศรษฐกิจได้ แต่สำหรับภาคอสังหาฯ อาจไม่ได้ช่วยโดยตรง เพราะนักท่องเที่ยวเข้ามาอยู่ชั่วคราว ดังนั้นควรจะเน้นดึงบริษัทใหญ่ๆ มาเปิด regional hub หรือทำให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมระดับสูงบางอย่างมากกว่า ไทยจะได้ดึงดูดชาวต่างชาติและคนทำงานระดับสูงเข้ามาอยู่ในประเทศ

นอกจากนี้ นายวิทการยังเผยเคล็ดลับของบริษัทในการฝ่าฟันปัญหาในวิกฤตที่ผ่านมาอีกด้วยว่าเป็นเพราะกระบวนการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ด้วยดีเอ็นเอของบริษัทคือ Empower Living หรือชีวิตดีๆ ที่เลือกได้ ทำให้เอพีมุ่งสร้างที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในทุกด้าน ทางบริษัทจึงได้มีการเปิดตัวอีก 40 โครงการเพื่อดำเนินธุรกิจ 16 แบรนด์สินค้า และ 7 แบรนด์บริการด้านที่อยู่อาศัย