เปิด 5 ที่ดินแพงสุดใน กทม. และ 5 ทำเลฮอตใกล้รถไฟฟ้า

เผย 5 ทำเลทอง ที่ดินแพงสุดใน กทม. "ถนนวิทยุ" ครองแชมป์ปรับราคาขึ้น 33% ขณะที่ดินแนวรถไฟฟ้ายังฮอตฮิตราคาขึ้นไม่มีลง

บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ผู้นำด้านที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย ได้รายงานสถานการณ์ทำเลย่านไหนมีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยแพงที่สุดในประเทศ ว่า ทำเลทองในย่าน CBD ใจกลางธุรกิจกรุงเทพฯ คือ "เพลินจิต" บริเวณถนนวิทยุ คว้าตำแหน่งแชมป์ราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งราคาประเมินที่ดินบาทต่อ ตร.ว. อยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. ซึ่งเป็นราคาประเมินที่ดินที่แพงขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 33% (ราคาเดิม 500,000-750,000 บาทต่อ ตร.ว.) อย่างไรก็ตาม พบว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนวิทยุ มีการเสนอขายกันที่ "สูงกว่าราคาประเมิน" โดยล่าสุดอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

รายงานระบุว่า ราคาประเมินที่ดินถนนวิทยุที่เพิ่มขึ้น เป็นเพราะย่านดังกล่าวเต็มไปด้วยคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury และอาคารสำนักงานเกรด A จำนวนมาก รวมถึงโรงแรม ห้างหรู และการคมนาคมที่สะดวกหลายช่องทาง และยังมีโครงการในอนาคตอีกหลายแห่ง เช่น BDMS Wellness Clinic ศูนย์สุขภาพแบบครบวงจร อาคารสำนักงานโครงการ One City Centre Bangkok (มูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท) ส่วนขยายห้าง Central Embassy (ที่ดินแปลงด้านหลังที่เตรียมจะพัฒนาเพิ่มเติม) และอีกหลายโครงการ

นอกจากนี้ "ช่วงถนนสีลม" ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 700,000-1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. หรือสูงขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 11% (ราคาเดิม 400,000-900,000 บาทต่อ ตร.ว.) ส่วนราคาประเมินที่ดินของ "ถนนราชดำริ" ยังคงที่ อยู่ที่ 750,000-900,000 บาทต่อ ตร.ว. และที่น่าสนใจคือ "บริเวณถนนนราธิวาสฯ" ที่มีราคาเฉลี่ย 750,000 บาทต่อ ตร.ว. เนื่องจากมีราคาประเมินสูงขึ้นกว่าปีก่อนถึง 25% (ราคาเดิม 280,000-600,000 บาทต่อ ตร.ว.)

ทั้งนี้ ไนท์แฟรงค์ระบุว่า การคงราคาที่ดินแต่ละจังหวัดหรือราคาประเมินที่ดินเดิมไว้ 1 ปี โดยใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปี พ.ศ.2559-2563 “จะลดภาระของประชาชน จากภาระถือครองที่ดินและทรัพย์สิน” เช่น บ้าน และที่ดิน จากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากต้องใช้ราคาประเมินใหม่มาคำนวณภาษี ประชาชนอาจถูกเก็บภาษีจากราคาประเมินใหม่ และมีภาระภาษีที่จะเสียเพิ่มขึ้น


โดยราคาประเมินที่ดินจะถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียม ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ใช้ราคาประเมินที่ดินในการคิดค่าธรรมเนียม
• ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ใช้ราคาประเมินที่ดินเป็นเงินได้ของผู้ขายในการคำนวณภาษี
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ใช้ราคาขายในการคิดภาษีหรือค่าอากร แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน
• และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการคิดภาษีที่ผู้ครอบครองต้องจ่ายทุกปี

ที่ดินใกล้รถไฟฟ้ายังเป็นทำเลฮอตผุดคอนโด

รายงานระบุด้วยว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าทำให้การคมนาคมสะดวกสบาย ที่ดินแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นทำเลทองสำหรับบริษัทพัฒนาที่ดิน เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานต่างๆ และทำให้ราคาประเมินที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มสูงมากขึ้น โดย 5 ทำเลยอดฮิตใกล้รถไฟฟ้า ได้แก่

1. "ถนนรัชดาภิเษก" (ช่วงแยกอโศก-ถนน ณ ระนอง) มีการปรับราคาประเมินขึ้นสูงถึง 25% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 280,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว.
2. "ถนนพระราม 4" ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 400,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว.
3. "ถนนทองหล่อ" ราคาเฉลี่ย 500,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาปรับเพิ่มขึ้น 19%
4. "ถนนพญาไท" ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 500,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาปรับเพิ่มที่ 25%
5. "ถนนรามคำแหง" ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 110,000-170,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาประเมินเพิ่มถึง 20%
   
   
   

ภาษีที่ดินฉุดการซื้อตุน ที่ดินแนวรถไฟฟ้าแพงขึ้น แต่ปรับขึ้นแบบชะลอตัวลง

ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงาน "ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ ปริมณฑล" ไตรมาส 1 ปี 2565 ว่า ดัชนีเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทำให้ค่าดัชนีขึ้นไปอยู่ที่ 341.0 จุด หรือเพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการ "ปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว"



ดัชนีราคาที่ดินเปล่าฯ ปรับเพิ่มมากขึ้นสูงสุดในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่รัฐบาลส่งเสริมให้มีการพัฒนารถไฟฟ้าสายต่างๆ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ก่อนที่จะมีการชะลอการปรับเพิ่มขึ้นของราคาในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการประกาศมาตรการ LTV แต่หลังจากนั้นในไตรมาส 3 ปี 2562 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2563 มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้ง ก่อนที่จะมีการชะลอตัวลงในไตรมาส 2 ปี 2563 จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และชะลอตัวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน

ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และล่าสุดยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ที่อาจทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอการเปิดขายโครงการใหม่และชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนา ประกอบกับในปี 2565 นี้ รัฐบาลได้ประกาศจะ"จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา" โดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ที่ผ่านมา จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมเพิ่มมากขึ้น เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

สายสีแดงอ่อน 'เขตทวีวัฒนา-ตลิ่งชัน' ราคาขึ้นมากที่สุด

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต

1. สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 เทียบ YoY โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตทวีวัฒนา และเขตตลิ่งชัน
   
   
2. สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.2 เทียบ YoY เขตหลักสี่ และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
   
   
3. สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 เมื่อเทียบ YoY ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
   
   
4. สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) โครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 เทียบ YoY พบว่า ราคาที่ดินในเขตหนองแขม และเขตบางแค มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
   
   
5. สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทางมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เทียบYoY โดยอำเภอเมืองสมุทรปราการ มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก