ส่องตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ยังมีโอกาสไหม ? ในวิกฤตอสังหาฯ

ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่ลดลง และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภค

โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดนี้ ต้องชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสและความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคานี้อยู่

ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ท้าทาย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดนี้ นอกจากนี้ การที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณา จนทำให้ Rejection rate อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดลดลงอย่างเห็นได้ชัด

• หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับราคาดังกล่าวมีสัดส่วนประมาณ 2 ใน 3 ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดรวม แต่คิดเป็นเพียง 1 ใน 3 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด โดยกว่า 85% ของตลาดนี้เป็นคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์

ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคานี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นความต้องการเพื่ออยู่อาศัยจริง กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของตลาด อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นและเงื่อนไขการขอสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นยิ่งเป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค และคาดว่าแนวโน้มนี้จะยังคงดำเนินต่อไปอีกอย่างน้อย 1-2 ปี

• ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งส่วนใหญ่เป็นความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่บั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดนี้ ภาระค่าใช้จ่ายและหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้คนต้องระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น และชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นและมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งเป็นตัวเร่งให้สถานการณ์เลวร้ายลง ผู้บริโภคจำนวนมากถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ความหวังที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองต้องเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด ในขณะเดียวกัน นักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ต้องเผชิญกับข้อจำกัดจากมาตรการ LTV ที่ควบคุมการปล่อยกู้ ทำให้ความต้องการซื้อในตลาดลดลงอย่างต่อเนื่อง จากแนวโน้มดังกล่าว คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะยังคงซบเซาต่อไปอีกอย่างน้อย 1-2 ปีข้างหน้า จนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมา

• การโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกลุ่มมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินและการก่อสร้าง ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาให้ความสนใจกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งที่ใกล้เมืองและสะดวกต่อการเดินทางมากขึ้น

ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมักตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกลออกไป มีขนาดพื้นที่ใช้สอยลดลง หรือใช้วัสดุที่มีคุณภาพต่ำลงเพื่อรักษาระดับราคา

• สำหรับผู้ประกอบการ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาที่ดิน เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจในการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องเลือกระหว่างการลดขนาดพื้นที่ใช้สอยเพื่อควบคุมราคา หรือคงขนาดพื้นที่ใช้สอยเดิมแต่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงในการขาย

นอกจากนี้ ปัญหาหน่วยเหลือขายสะสมในโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในหลายพื้นที่ ยังเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ

• สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดและทาวน์เฮาส์ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวเข้ากับสถานการณ์และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้ในตลาดนี้ 
• แม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างเหมาะสม เช่น การพัฒนาโครงการที่เน้นทำเลที่ตั้งใกล้เมือง มีขนาดกะทัดรัด ฟังก์ชันครบครัน และราคาที่ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้ รวมถึง การนำเสนอทางเลือกทางการเงินที่หลากหลายและยืดหยุ่น ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อได้

ความท้าทายและโอกาสท่ามกลางภาวะชะลอตัว

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเผชิญกับภาวะชะลอตัว แต่ SCB EIC มองว่ายังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงต่ำ ซึ่งมีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-3 ล้านบาทที่ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง เช่น ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือสีน้ำเงินบางสถานี หรืออยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางบางแห่ง นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านราคาและทำเลที่ใกล้เมืองมากกว่า

โอกาสสำหรับคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีแนวโน้มที่จะขยายตัวมากขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางและชั้นนอก ซึ่งจะเป็นจุดศูนย์กลาง (Node) ที่ตลาดจะเติบโตออกไปในอนาคต ตามการขยายตัวของเมือง โครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ และผังเมืองใหม่ที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่เหล่านี้ โดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ทิศเหนือของกรุงเทพฯ ที่ขยายจากโซนรัตนาธิเบศร์ หรือทิศตะวันตกที่ไม่ไกลจากย่านธุรกิจสำคัญอย่างสาทร และใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

เพื่อรับมือกับความท้าทายและดึงดูดกำลังซื้อที่มีอยู่อย่างจำกัด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ โดยให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ วางแผนการเปิดตัวโครงการราคาต่ำอย่างรอบคอบในทำเลที่มีศักยภาพ บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความร่วมมือกับพันธมิตร เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด