คนไทยตัดสินใจซื้อบ้านลดลง เลือกเช่าบ้านมากขึ้น เงินเก็บไม่พอ

ผ่านเข้าสู่เดือนที่ 3 ของปี 2566 เชื่อว่าหลายคนอาจจะเริ่มไม่มั่นใจแล้วว่าเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะดีขึ้นจากภาคท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวได้มากแค่ไหน เพราะจู่ๆ ปัญหาภาคธนาคารในสหรัฐฯก็ส่อเค้ากลายเป็นความเสี่ยงสำคัญให้กับเศรษฐกิจโลกไปแล้วขณะที่ตัวเลขเงินเฟ้อในไทยแม้ภาพรวมจะดูลดลง แต่สถานการณ์ก็ยังไม่แน่นอนสูงเพราะแม้แต่สหรัฐอเมริกาจะขึ้นดอกเบี้ยแรงเงินเฟ้อล่าสุดก็ยังอยู่ในระดับสูงอยู่ดี

ความไม่แน่นอนเหล่านี้นี่เอง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจใช้จ่ายของประชาชน โดยเฉพาะหากเป็นการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่เพราะเป็นภาระหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องแบกไว้ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เอาแน่เอานอนไม่ค่อยได้

กางแผนการซื้อที่อยู่อาศัย ปีนี้คนไทยพร้อมเป็นเจ้าของบ้านมากแค่ไหน?

ข้อมูลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย พบว่า แม้ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (52%) วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้านี้ แต่สัดส่วนลดลงจากรอบก่อนที่มีถึง 57% สะท้อนให้เห็นว่าแม้สถานการณ์ต่าง ๆ จะเริ่มคลี่คลาย แต่ความท้าทายเหล่านั้นยังมีผลกระทบต่อการตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไม่น้อย ขณะที่สัดส่วนผู้เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มเป็น 9% จากเดิมที่มีเพียง 7% ส่วนอีก 39% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยใด ๆ

ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคชาวไทยปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 49% จากเดิม 51% ในรอบก่อน อันเป็นผลมาจากความท้าทายด้านการเงินที่รุมเร้าทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพโดยตรง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงมาอยู่ที่ 65% (จาก 67% ในรอบก่อนหน้า)

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยนั้นพบว่าเติบโตอย่างน่าสนใจ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 65% จากเดิมที่มีเพียง 57% เท่านั้น โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ (40%) เผยว่ามีความพึงพอใจเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยปัจจุบันยังเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ขณะที่ 33% มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีความมั่นคงและยืดหยุ่น ส่วน 32% มองเห็นโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว ทั้งนี้ ปัจจัยหนึ่งที่เอื้อต่อการซื้อบ้านคือมาตรการรัฐ ซึ่งผู้บริโภครู้สึกพึงพอใจเพิ่มขึ้น จาก 12% ในรอบก่อนหน้า มาอยู่ที่ 19% โดยเชื่อว่ามาตรการรัฐจะช่วยให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้

 “ขอพื้นที่ส่วนตัว - มองโอกาสลงทุน”

เหตุผลหลักดันคนซื้อบ้าน 2 ใน 5 ของผู้บริโภค (40%) เผยว่าเหตุผลสำคัญที่ทำให้ตัดสินใจซื้อที่อาศัยมาจากต้องการพื้นที่ส่วนตัว รองลงมาคือ ซื้อเพื่อการลงทุน (33%) และต้องการพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลานเพื่อรองรับการขยายครอบครัว (28%) อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับรอบก่อนหน้าจะพบว่า ความต้องการพื้นที่ส่วนตัว รวมถึงความต้องการพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลานนั้นลดลง (43% และ 30% ตามลำดับในรอบก่อนหน้า) แต่ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่เดินทางสะดวก เช่น ใกล้ที่ทำงาน, ใกล้โรงเรียนบุตรหลานมากขึ้น จาก 22% ในรอบก่อนหน้า มาอยู่ที่ 24%

สะท้อนให้เห็นว่าทำเลยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านยุคนี้ หลังจากผู้ซื้อบ้านให้ความสำคัญกับเรื่องของพื้นที่มากขึ้นในช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ แต่เมื่อเริ่มกลับเข้าสู่สถานการณ์ปกติ การ Work from Home น้อยลง ดังนั้น การเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลที่สะดวกสบายในการเดินทางจึงเป็นปัจจัยที่คนให้ความสำคัญและตอบโจทย์คนหาบ้านในปัจจุบัน

“ผู้บริโภคเพียง 1 ใน 3 พร้อมที่จะซื้อบ้าน”

เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า เกือบ 1 ใน 3 (32%) มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากรอบก่อนหน้าที่มีเพียง 25% ขณะที่ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (51%) เผยว่าเก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน/คอนโดฯ ได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น (เพิ่มขึ้นจาก 47% ในรอบก่อนหน้า) สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับการเตรียมความพร้อมทางการเงินก่อนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

เนื่องจากการซื้ออสังหาฯ ถือเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและมีการผ่อนชำระยาวนาน ประกอบกับสถาบันการเงินยังคงมีการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้บริโภคจึงต้องเตรียมพร้อมให้มากที่สุดเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่เกินตัว ส่วนอีก 16% ยังไม่ได้เริ่มวางแผนเก็บเงินใด ๆ เลย

 “เงินเก็บไม่พร้อม - ไม่อยากลงหลักปักฐาน”

ดึงดูดให้เลือกเช่า เหตุผลหลักของผู้ที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยใน 1 ปีข้างหน้านั้น เกือบครึ่ง (45%) เผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ตามมาด้วยไม่ต้องการตั้งถิ่นฐานถาวรอยู่เพียงที่เดียว (36%) ขณะที่อีก 31% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไป จึงเลือกเก็บออมเงินไว้แทน สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์การอยู่อาศัยที่ปรับเปลี่ยนไปตามบริบทแวดล้อม การเช่าที่อยู่อาศัยช่วยให้ผู้บริโภคประหยัดรายจ่ายจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของคนหาบ้านในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองหลวงมากกว่า รวมทั้งมีความยืดหยุ่นและคล่องตัวกว่าหากต้องการโยกย้ายทำเลในอนาคต

 “ขนาด-ทำเล” มีผลต่อการตัดสินใจมากที่สุด

สำหรับปัจจัยภายในอันดับต้น ๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยนั้น ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะพิจารณาจากขนาดที่อยู่อาศัยมาเป็นอันดับแรกถึง 46% โดยคำนึงถึงพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน/คอนโดฯ ที่ต้องเพียงพอและตอบโจทย์ของสมาชิกในครอบครัว พร้อมรองรับการทำงานหรือทำกิจกรรมต่าง ๆ ตามมาด้วยราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย (39%) และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่พัก (37%)

ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (52%) ให้ความสำคัญไปที่ทำเลที่ตั้งมากที่สุด รองลงมาคือการเดินทางที่สะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ และความปลอดภัยในโครงการและทำเลในสัดส่วนที่ไล่เลี่ยกัน (48% และ 47% ตามลำดับ) สะท้อนให้เห็นเทรนด์ที่อยู่อาศัยของคนหาบ้านยุคนี้ ที่ต้องการบ้าน/คอนโดฯ ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการดำเนินชีวิตด้วย ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก หรือมีศักยภาพที่จะเติบโตในอนาคต นอกจากนี้ โครงการที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะยังเพิ่มโอกาสให้ที่อยู่อาศัยนั้นมีราคาดีและน่าสนใจมากขึ้น หากต้องการขายหรือปล่อยให้เช่าในอนาคตอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันผู้บริโภคเลือกใช้บริการเอเจนต์หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ช่วยให้การซื้อ/ขายที่อยู่อาศัยราบรื่นยิ่งขึ้น โดยปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้ผู้บริโภคตัดสินใจเลือกซื้อ/ขายที่อยู่อาศัยผ่านเอเจนต์อสังหาฯ นั้น กว่า 4 ใน 5 (81%) ให้ความสำคัญไปที่ความเชี่ยวชาญเฉพาะทางของเอเจนต์ ตามมาด้วยประสบการณ์ของเอเจนต์ (78%) และชื่อเสียงของเอเจนต์ (71%) นอกจากนี้ พบว่า 80% ของผู้บริโภคให้ความสำคัญกับการเลือกทำธุรกรรมซื้อ/ขายอสังหาฯ กับเอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Verified Agents) เนื่องจากมีความน่าเชื่อถือมากกว่า และช่วยเพิ่มความมั่นใจในการทำธุรกรรมมากขึ้น

ความท้าทายที่ต้องจับตา “ภาวะเงินเฟ้อ” ฉุดคนชะลอซื้อบ้าน

ข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า เผยว่า ดัชนีราคาผู้บริโภค (เงินเฟ้อทั่วไป) เดือนกุมภาพันธ์ 2566 เท่ากับ 108.05 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน (104.10) ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อทั่วไปสูงขึ้น 3.79% (YoY) ชะลอตัวต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 2 และอยู่ระดับต่ำสุดในรอบ 13 เดือน แต่ยังไม่เข้ากรอบเป้าหมายที่กำหนดไว้ จึงถือเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ซึ่งภาวะเงินเฟ้อถือเป็นอีกความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยผู้บริโภคเกือบ 4 ใน 5 (73%) เผยว่าภาวะเงินเฟ้อส่งผลกระทบให้ค่าใช้จ่ายในครัวเรือนรายวันปรับสูงขึ้น รวมทั้งกระทบแผนการเงิน ทำให้เงินเก็บรายเดือนลดน้อยลง (50%) นอกจากนี้ยังทำให้ต้องลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็น และลดค่าใช้จ่ายในครัวเรือนรายวันลงไป (ในสัดส่วนเท่ากันที่ 41%)

แน่นอนว่าภาวะเงินเฟ้อยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสั่นคลอนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยตามไปด้วย ในช่วงที่ต้องเผชิญภาวะเงินเฟ้อสูง มีผู้บริโภคเพียง 1 ใน 5 (23%) เท่านั้นที่ยังเดินหน้าซื้อที่อยู่อาศัยตามแผนเดิม ขณะที่ 3 ใน 5 (63%) เลือกชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนจนกว่าภาวะเงินเฟ้อจะลดลง ส่วนอีก 14% ยกเลิกแผนการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อถือเป็นอีกตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินและการผ่อนชำระที่อยู่อาศัย

แม้ว่าปีนี้ภาครัฐจะมีการต่ออายุมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ บางส่วน เพื่อสนับสนุนให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น แต่มาตรการที่มีอาจไม่ดึงดูดใจผู้บริโภคมากเพียงพอ โดยมาตรการช่วยเหลือและสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยจากภาครัฐในช่วงภาวะเงินเฟ้อที่ผู้บริโภคต้องการนั้น มากกว่าครึ่ง (56%) ต้องการมาตรการที่ช่วยลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มเติม ตามมาด้วยมาตรการลดดอกเบี้ยทั้งสินเชื่อบ้านที่กู้ใหม่และที่มีอยู่ (54%) และมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก (41%) นอกจากนี้ 39% คาดหวังให้มีการขยายระยะเวลาการผ่อนชำระสูงสุด สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่คาดหวังมาตรการทางการเงินที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกลุ่ม Real Demand ในช่วงที่มีความท้าทายเช่นนี้ได้อย่างตรงจุดมากขึ้น