ต่างชาติถือครองคอนโดฯ 75% ttb ห่วงราคาพุ่ง คนไทยหมดสิทธิ์เป็นเจ้าของ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ เมื่อรัฐบาลมีแผนขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% ซึ่งแม้จะเป็นความหวังในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็อาจเป็นดาบสองคมที่สร้างผลกระทบรุนแรงในระยะยาว โดยเฉพาะต่อผู้บริโภคชาวไทย ttb analytics ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจชั้นนำของไทย ได้ออกมาแสดงความกังวลต่อนโยบายดังกล่าว โดยชี้ว่าอาจไม่สามารถแก้ปัญหาตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซาได้จริง แถมยังอาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นจนคนไทยเอื้อมไม่ถึง

บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกมุมมองของ ttb analytics ถึงความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ในนโยบายนี้ พร้อมข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อให้การเปิดรับการลงทุนจากต่างชาติเป็นไปอย่างสมดุลและยั่งยืน

ต่างชาติถือครองคอนโดฯ 75% ttb ห่วงราคาพุ่ง คนไทยหมดสิทธิ์เป็นเจ้าของ

ttb analytics แสดงความกังวลต่อนโยบายขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติเป็น 75% โดยระบุว่าอาจไม่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่าที่คาดหวัง เนื่องจากตลาดกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัว โดยคาดการณ์ว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567 จะลดลง 15.9% หรือคิดเป็นมูลค่า 8.8 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยลบหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และการขาดเงินออมของคนรุ่นใหม่

นอกจากนี้ ttb analytics ยังชี้ให้เห็นว่าการขยายสัดส่วนดังกล่าวอาจส่งผลกระทบในเชิงลบมากกว่าผลดีในระยะยาว โดยมีปัจจัยหลัก 3 ประการที่สนับสนุนข้อกังวลดังกล่าว:

1. ไม่สามารถกระตุ้นอุปสงค์ที่แท้จริง: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีลักษณะการซื้อขายเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรเป็นหลัก ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนในอาคารชุดอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งราคาปรับเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2561-2566) ทำให้นักลงทุนไม่ให้ความสนใจ นอกจากนี้ สัดส่วนการซื้ออาคารชุดโดยชาวต่างชาติในปัจจุบันยังต่ำกว่าเพดานเดิมที่ 49% อยู่มาก (16.7% ทั่วประเทศ และ 14.4% ในกรุงเทพฯ) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการขยายเพดานอาจไม่สามารถกระตุ้นความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติได้อย่างมีนัยสำคัญ
2. ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจพุ่งสูงเกินกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทย: การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 75% อาจกระตุ้นให้ผู้ประกอบการมุ่งเน้นการขายให้กับชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่า ส่งผลให้ราคาอาคารชุดปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ยกตัวอย่างเช่น โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในย่านใจกลางเมือง อาจมีราคาพุ่งสูงขึ้นจนเกินเอื้อมของผู้บริโภคชาวไทยทั่วไป ทำให้คนไทยจำนวนมากต้องเช่าที่อยู่อาศัยแทนที่จะเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมยังอาจส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากผู้บริโภคอาจหันไปเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นแทน
3. ผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องและเศรษฐกิจโดยรวม: การขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติอาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ และธุรกิจตกแต่งภายใน ยกตัวอย่างเช่น ธุรกิจโรงแรมอาจได้รับผลกระทบจากการแข่งขันกับอาคารชุดที่นำมาปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งอาจทำให้รายได้ของโรงแรมลดลง นอกจากนี้ เม็ดเงินจากการลงทุนของชาวต่างชาติอาจไม่กระจายสู่ธุรกิจท้องถิ่นอย่างทั่วถึง หากผู้ประกอบการมุ่งเน้นการขายให้กับชาวต่างชาติเป็นหลัก ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยไม่ได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่

อย่างไรก็ตาม หากมองในระยะยาว ttb analytics มองว่าอาจส่งผลเสียต่อราคาที่อยู่อาศัยจนคนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ เนื่องจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่สูงกว่าอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งอาจส่งผลให้คนไทยจำนวนมากไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ได้ นอกจากผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยแล้ว นโยบายนี้อาจส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอื่นๆ เช่น ธุรกิจโรงแรม ที่อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาตินำมาปล่อยเช่ารายวัน นอกจากนี้ ยังอาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางในห่วงโซ่อุปทานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ และธุรกิจตกแต่งภายใน ที่อาจต้องเผชิญกับต้นทุนที่สูงขึ้นและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีทุนจากต่างประเทศ

แนวทางป้องกันจาก ttb analytics

เพื่อป้องกันผลกระทบในระยะยาว ttb analytics เสนอให้ภาครัฐทบทวนและปรับปรุงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง โดยมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างควบคู่ไปกับการออกข้อบังคับที่รัดกุมยิ่งขึ้น ตัวอย่างมาตรการที่ ttb analytics เสนอแนะ ได้แก่

1.มาตรการที่รัดกุม เข้มงวด และเป็นระบบ

• ตรวจสอบที่มาของเงินทุนและวัตถุประสงค์ในการซื้อของชาวต่างชาติ: เพื่อป้องกันการเก็งกำไร การฟอกเงิน และการนำเงินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
• กำหนดพื้นที่ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์: โดยอาจพิจารณาจำกัดการซื้อในบางพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการของคนไทย หรือพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อการเก็งกำไรสูง เช่น ย่านใจกลางเมือง หรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง
• กำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการ: เพื่อให้คนไทยยังคงมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในโครงการเดียวกันกับชาวต่างชาติ และป้องกันการผูกขาดตลาดโดยนักลงทุนต่างชาติ

2.สร้างผลสัมฤทธิ์ทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน

• ส่งเสริมการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม: เพื่อสร้างงาน สร้างรายได้ และพัฒนาพื้นที่ใหม่ๆ ให้มีความเจริญและสามารถรองรับการขยายตัวของเมืองได้อย่างยั่งยืน
• พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: เช่น ระบบขนส่งมวลชน ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองและเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันของประเทศ
• ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย: เช่น โครงการบ้านราคาประหยัด โครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย และโครงการบ้านสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ เพื่อให้คนไทยทุกกลุ่มมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

ในขณะที่นโยบายขยายสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติเป็น 75% อาจดูเหมือนเป็นหนทางในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังซบเซา แต่ ttb analytics ได้แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นหากไม่มีมาตรการรองรับที่รัดกุมและครอบคลุม

การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง เช่น การส่งเสริมการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย ควบคู่ไปกับการกำหนดกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดในการตรวจสอบที่มาของเงินทุนและวัตถุประสงค์ในการซื้อของชาวต่างชาติ รวมถึงการจำกัดพื้นที่และสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ จะเป็นแนวทางที่ยั่งยืนกว่าในการสร้างสมดุลระหว่างการเปิดรับการลงทุนจากต่างชาติกับการรักษาผลประโยชน์ของประชาชนชาวไทย

สุดท้ายนี้ การตัดสินใจของรัฐบาลเกี่ยวกับนโยบายนี้จะส่งผลกระทบต่ออนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และความสามารถของคนไทยในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ดังนั้น การพิจารณาอย่างรอบคอบและการดำเนินมาตรการที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง