จีนอัดฉีด! มาตรการอุ้มอสังหาฯ ลดดอก-ขยายหนี้

ตลาดอสังหาฯ จีนกำลังสั่นคลอน! หลังจากเคยเฟื่องฟู วิกฤตครั้งนี้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ตั้งแต่ผู้พัฒนา สถาบันการเงิน ไปจนถึงผู้บริโภค รัฐบาลจีนจึงเร่งออกมาตรการกระตุ้น หวังพยุงตลาดและฟื้นเศรษฐกิจ

โดยเฉพาะมาตรการล่าสุด ครอบคลุมทั้งการลดดอกเบี้ย ขยายเวลาชำระหนี้ เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย และปรับกฎระเบียบต่างๆ แต่ความท้าทายยังมีอยู่ ทั้งประสิทธิภาพของมาตรการ ความเสี่ยงหนี้สิน และการปฏิรูปเศรษฐกิจระยะยาว

จีนอัดฉีด! มาตรการอุ้มอสังหาฯ ลดดอก-ขยายหนี้

รัฐบาลจีนประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ โดยนายหนี่ ฮง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบทของจีน ได้ร่วมหารือกับธนาคารกลางจีน กระทรวงการคลัง และสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติจีน เพื่อผลักดันมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ

มาตรการสำคัญคือการเร่งปล่อยสินเชื่อแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการคัดเลือก หรือที่เรียกว่า "บัญชีขาว" โดย ณ วันที่ 16 ตุลาคม 2567 มีการอนุมัติสินเชื่อแล้วกว่า 2.23 ล้านล้านหยวน และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 4 ล้านล้านหยวนภายในสิ้นปีนี้

รัฐบาลจีนยังมีแผนก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองใหญ่จำนวน 1.7 ล้านยูนิต โดยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง "หมู่บ้านเมือง" 1 ล้านยูนิตในระยะแรก รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับคนรุ่นใหม่จำนวน 1.48 ล้านยูนิตภายในสิ้นปีนี้ และอยู่ระหว่างการพิจารณาปรับขนาดที่อยู่อาศัยให้ใหญ่ขึ้นเพื่อรองรับครอบครัวขนาดใหญ่

จีนปล่อยหมัดเด็ด! ฟื้นชีพอสังหาฯ ลดดอกเบี้ย-ขยายหนี้-เพิ่มอุปทาน

จีนประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม นอกเหนือจากการเร่งปล่อยสินเชื่อ  โดยรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง นายซ่ง ฉีเฉา ได้เน้นย้ำถึงบทบาทของรัฐบาลท้องถิ่นในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย และเสนอแนะให้มีการใช้พันธบัตรพิเศษเพื่อส่งเสริมการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งจะเป็นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการของประชาชน

ในส่วนของธนาคารกลางจีน นายเต๋า หลิง รองผู้ว่าการ ได้ประกาศขยายระยะเวลาการชำระคืนสินเชื่อสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อบรรเทาความกังวลเกี่ยวกับสภาพคล่องของผู้ประกอบการ  และเสริมสร้างความเชื่อมั่นในตลาด

สำหรับนโยบายลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย ซึ่งประกาศไปเมื่อวันที่ 29 กันยายน 2567 ขณะนี้ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ได้ดำเนินการปรับลดอัตราดอกเบี้ยแล้ว และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในวันที่ 25 ตุลาคมนี้  

โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ลดลง 0.5% จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยให้กับประชาชนผู้กู้ยืมประมาณ 150 ล้านคน คิดเป็นมูลค่าดอกเบี้ยที่ลดลงรวมประมาณ 150,000 ล้านหยวนต่อปี มาตรการต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้น ล้วนเป็นไปเพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน และฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง

นักลงทุนยังไม่มั่นใจ! หุ้นอสังหาฯ จีน ร่วง แม้รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้น

ในการประชุมหารือมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายหนี่ ฮง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบทของจีน ได้นำเสนอสาระสำคัญของมาตรการ โดยสรุปเป็นแนวทาง  "ยกเลิกสี่ครั้ง ลดสี่ครั้งและเพิ่มเติมสองครั้ง"

ในส่วนของการยกเลิก ประกอบด้วย การยกเลิกข้อจำกัดด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ยกเลิกข้อกำหนดด้านราคา และยกเลิกนิยามที่อยู่อาศัย "ปกติ" ซึ่งมาตรการเหล่านี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการทำธุรกรรม และลดอุปสรรคในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

สำหรับการลด ทั้งการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ลดอัตราส่วนเงินดาวน์ขั้นต่ำ ปรับปรุงกฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ และลดปริมาณสินเชื่อ ซึ่งล้วนเป็นมาตรการที่มุ่งเน้นการลดภาระทางการเงินของผู้กู้ยืม และกระตุ้นความต้องการซื้อในตลาด

ในด้านการเพิ่มเติม ได้แก่ การส่งเสริมโครงการปรับปรุงที่อยู่อาศัย และขยายขอบเขต "บัญชีขาว" สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการ

อนึ่ง ก่อนการประกาศมาตรการ ดัชนี Hang Seng Mainland Properties (HSMPI) สะท้อนภาพรวมหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จีนปรับตัวสูงขึ้นกว่า 2% สอดคล้องกับดัชนี CSI 300 ที่ได้รับอานิสงส์ โดยหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ในดัชนีนี้ปรับเพิ่มขึ้นเกือบ 5% ทั้งนี้ ดัชนี HSMPI เคยปรับตัวลดลงกว่า 80% จากจุดสูงสุดเมื่อเดือนมกราคม 2563

อย่างไรก็ตาม ระหว่างการแถลงมาตรการ ดัชนี CSI 300 กลับปรับตัวลดลงเกือบ 5% ซึ่งอาจสะท้อนถึงมุมมองของนักลงทุนที่ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับประสิทธิภาพของมาตรการ หรือบ่งชี้ว่ามาตรการที่ประกาศออกมายังไม่ครอบคลุมตามที่ตลาดคาดหวัง

ฟื้นชีพอสังหาฯ จีน ไม่ง่าย! รัฐบาลจีน เจอโจทย์หิน

มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ประกาศออกมาอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามอย่างจริงจังของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ

แม้ว่ามาตรการต่างๆ เช่น การลดอัตราดอกเบี้ย การขยายระยะเวลาชำระหนี้ และการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยจะเป็นสัญญาณเชิงบวก แต่ปฏิกิริยาของตลาดหุ้นที่ยังคงผันผวน บ่งชี้ว่า นักลงทุนยังมีความกังวลเกี่ยวกับประสิทธิภาพของมาตรการเหล่านี้และอาจรอดูผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรม

ความท้าทายสำคัญของรัฐบาลจีนคือการสร้างสมดุลระหว่างการกระตุ้นตลาดกับการควบคุมความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่ และการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน

นอกจากนี้ ความสำเร็จของมาตรการยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายของรัฐบาลท้องถิ่น

ในระยะยาวรัฐบาลจีนจำเป็นต้องมีการปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจ เพื่อลดการพึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์และส่งเสริมการเติบโตอย่างยั่งยืน

ประเด็นที่น่าติดตาม ดังนี้

• ผลตอบรับของตลาด: มาตรการต่างๆ จะสามารถกระตุ้นอุปสงค์ และฟื้นฟูความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้จริงหรือไม่
• ความเสี่ยงด้านหนี้สิน: การขยายสินเชื่อและการขยายระยะเวลาชำระหนี้อาจเพิ่มความเสี่ยงด้านหนี้สินในระบบ
• การปฏิรูปเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลจีนจะมีแผนรับมือและปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ เพื่อลดการพึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตามอง ซึ่งจะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก รวมถึงประเทศไทยในฐานะคู่ค้าสำคัญของจีน