ทำไมปีนี้เสียภาษีที่ดินแพงจัง ? 

ทำไมปีนี้เสียภาษีที่ดินแพงจัง ? นั่นอาจจะเป็นคำถามของหลายคนหลังจากได้รับหนังสือประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น) ทั้ง ๆ ที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของเราก็ยังมีเท่าเดิม แต่ทำไมภาษีถึงเพิ่มขึ้นได้ก่อนอื่นต้องอธิบายหลักการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันก่อนครับ นั่นคือคำนวณจาก
(ราคาประเมินทุนทรัพย์ – มูลค่ายกเว้น) x อัตราภาษี

• ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือบางทีเรียกว่า ราคาประเมินราชการเป็นราคาที่ดินที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์  ซึ่งหมายถึง ราคาที่ดินรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือ ราคาประเมินอาคารชุด ซึ่งจะใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
  
• มูลค่ายกเว้น จะกำหนดโดยกฎหมาย ได้แก่ ยกเว้นให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท และ ยกเว้นให้จากการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ดังนี้ครับ
  
  **ยกเว้นให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น กรณีเป็นทรัพย์สินของรัฐ หรือ ทรัพย์สินของเอกชนที่ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ สหประชาชาติ สถานฑูต พื้นที่ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ ซึ่งการยกเว้นแบบนี้มักจะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 
  
  **ยกเว้นให้จากการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน กรณีนี้จะเป็นการยกเว้นมูลค่าในบางกรณีครับ อย่างที่เราคุ้นเคยกัน เช่น 

• ที่ดินที่ใช้ทำเกษตรกรรม หากเป็นของบุคคลธรรมดาได้รับสิทธิยกเว้นภาษี 3 ปีแรก และตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป ได้รับยกเว้นราคาประเมินในแต่ละองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทเป็นการถาวร
• กรณี ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย แบ่งแยกย่อยเป็น 2 กรณี คือ
• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง / คอนโด ได้รับสิทธิยกเว้นราคาประเมินทุนทรัพย์ 50 ล้านบาท (มูลค่ายกเว้นใช้หักออกจากการคำนวณภาษี)
• สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น ได้รับสิทธิยกเว้นราคาประเมินทุนทรัพย์ 10 ล้านบาท  

• อัตราภาษี ซึ่งคิดจากประโยชน์จากการใช้งาน โดยการใช้งานที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันไป ตั้งแต่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่นๆ และ รกร้าง โดยในปัจจุบันอัตราภาษีกำหนดไว้ดังนี้
  
  

จากสูตรการคำนวณข้างต้น จะเห็นว่าการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสัมพันธ์กับราคาประเมินทุนทรัพย์ และ อัตราภาษี (จากการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ๆ) ดังนั้นถ้าหากบริหารจัดการทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้ ก็จะทำให้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างน้อยลงได้ครับ

ทีนี้มาถึงประเด็นสำคัญ อย่าง ทำไมปีนี้เสียภาษีที่ดินแพงจัง ? ต้องบอกว่ามันเกิดจากปัจจัยหลายอย่างดังนี้ครับ 

• การลดภาษีที่ต้องจ่ายเป็นกรณีพิเศษในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้รัฐบาลมีประกาศปรับลดอัตราภาษี มาตั้งแต่ปี 2563 – 2566 แต่ในปี 2567 นี้จะกลับมาจัดเก็บเต็มจำนวน 100% ทำให้ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องแบกรับภาษีส่วนนี้มากขึ้น
• การปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ รอบบัญชีปี 2566 - 2569 (เริ่ม 1 มกราคม 2566 ถึง 31 ธันวาคม 2569 ) โดยรวมแล้วกรมธนารักษ์ได้มีการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศ 8.93% 
• การปรับขึ้นอัตราของที่ดินรกร้างที่ครบ 3 ปี หากเดิมก่อนหน้านี้เสียภาษีในอัตรา 0.3% ก็จะถูกปรับขึ้นเป็น 0.6% ดังนั้นใครที่มีที่ดินรกร้างครบ 3 ปีก็จะได้รับผลกระทบส่วนนี้ตามไปด้วย

นั่นคือเหตุผลที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จากทรัพย์เดิมที่เราถือครอง ซึ่งก็ต้องพิจารณาในเรื่องของการวางแผนจัดการ ไม่ว่าจะเป็นการปรับเปลี่ยนประเภทการใช้งาน หรือ สร้างรายได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทีเรามีอยู่ หากต้องการลดต้นทุนภาระภาษีส่วนนี้ลงครับ 

แต่อย่างไรก็ดี ก็มีข่าวดีนิดหน่อย สำหรับผู้ที่ต้องเสียภาษี นั่นคือ เลื่อนการชำระภาษีที่ดินไปเป็นเดือน มิถุนายน 2567 แทนที่จะเป็นเดือนเมษายน ก็ถือว่าพอจะมีเวลาหายใจหายคอได้อีกนิดหน่อยครับ 

ยังไงก็อย่าลืมบริหารจัดการเงินได้ดี และเตรียมจ่ายภาษีให้พร้อมนะครับผม