ต่อให้ไม่เจอแผ่นดินไหว อสังหาฯก็ส่อวิกฤต สต็อกล้น 6ปี กว่าจะขายหมด
แม้เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นจากรอยเลื่อนสะกายในเมียนมา จะอยู่ต่างประเทศ แต่แรงสั่นสะเทือนที่แผ่กระจายมาถึงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็เพียงพอจะเขย่าความรู้สึกปลอดภัยของผู้คน โดยเฉพาะผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและอาคารสูง จากเหตุการณ์ดังกล่าว เกิดเสียงเรียกร้องให้มีการตรวจสอบมาตรฐานโครงสร้างอาคารอย่างจริงจัง โดยเฉพาะคอนโดเก่า อาคารสูงที่สร้างมาก่อนมีมาตรฐานรองรับแผ่นดินไหวชัดเจน
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
แม้จะเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงไม่กี่นาที แต่ผลสะเทือนด้านความเชื่อมั่นอาจลากยาวไปอีกหลายเดือน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ประเมินว่าความกลัวเรื่องโครงสร้างไม่มั่นคง อาจทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมลดลง และทำให้เกิดแรงกดดันต่อราคาขายในระยะถัดไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลที่ผู้ซื้อเริ่มไม่แน่ใจในความปลอดภัยของตัวอาคาร
เมื่อบวกกับภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง การขายคอนโดและอาคารสูงจึงอาจเผชิญกับ “ภาวะฝืด” ต่อเนื่อง แม้ไม่มีเหตุแผ่นดินไหวก็ตาม
ก่อนเกิดเหตุแผ่นดินไหวเพียงไม่กี่วัน KKP Research ก็ได้เผยแพร่บทวิเคราะห์เชิงลึกถึงความเสี่ยงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่อาจเผชิญ “ภาวะซึมยาว” จากปัญหาเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่แค่ผลกระทบจากเศรษฐกิจในระยะสั้น
สต็อกล้น 6 ปีกว่าจะขายหมด - ความต้องการลดจากหนี้ครัวเรือน
ข้อมูลชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาดอย่างรุนแรง โดยเฉพาะแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งปัจจุบันมีสต็อกคงค้างกว่า 200,000 ยูนิต และคาดว่าต้องใช้เวลานานถึง 6 ปีจึงจะสามารถระบายออกได้หมด ยิ่งกว่านั้น อุปทานใหม่ยังทยอยเพิ่มเข้ามาในตลาดจากโครงการที่เปิดตัวไปในช่วงต้นปี 2024 และยังมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างอีกจำนวนมาก
ในขณะเดียวกัน ด้านอุปสงค์กลับอ่อนแอผิดคาด แม้เศรษฐกิจไทยจะเติบโตเฉลี่ย 2-3% ต่อปี แต่ KKP ชี้ว่าแท้จริงแล้ว กำลังซื้อในประเทศยังอยู่ในภาวะเปราะบาง โดยเฉพาะภาคการผลิตที่หดตัวต่อเนื่องถึง 9 ไตรมาส และค่าจ้างแรงงานที่แทบไม่โตตาม GDP ทำให้ประชาชนมีหนี้ครัวเรือนเฉลี่ยมากกว่ารายได้ถึง 2 เท่า โดยตั้งแต่ปี 2014 จนถึงปี 2024 เศรษฐกิจไทยเติบได้เฉลี่ย 3.5% ต่อปี ขณะที่ค่าจ้างเฉลี่ยเติบโตได้เพียง 1.6%
นี่จึงอาจเรียกได้ว่า “ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในภาวะถดถอย” จนส่งผลต่อกำลังซื้อที่เปราะบางมากกว่าตัวเลขเศรษฐกิจที่ออกมา รวมไปถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงเป็นสัญญาณหนึ่งที่ชัดเจน
ราคาบ้านอาจหดตัว จุดเปลี่ยนอสังหาฯ
KKP Research ประเมินว่าระดับราคาบ้านในปัจจุบันควรจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรงและยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้
อย่างไรก็ดี แม้ว่าปัจจุบันราคาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณว่าจะปรับลดลงอย่างชัดเจน แต่ก็มีสัญญาณบางประการที่น่ากังวลมากขึ้น เช่น อัตราการทำกำไรขั้นต้นของกลุ่มอุตสาหกรรมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนว่ากำลังมีการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น หรือ การประเมินราคาของภาคธนาคารที่เริ่มชะลอตัวตามแนวโน้มราคาซื้อขายที่แท้จริงของตลาดในภาพรวม
KKP Research ยังเปรียบเทียบสถานการณ์ของไทยกับญี่ปุ่นในช่วงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกเมื่อสามทศวรรษก่อน โดยเตือนว่าไทยอาจเข้าสู่วงจรการลดหนี้ (deleveraging cycle) และภาวะสินเชื่อฝืด (credit crunch) หากไม่มีมาตรการรับมือที่ตรงจุด ซึ่งจะส่งผลให้ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมค่อย ๆ หดตัวตามแรงกดดันของตลาด
แม้รัฐบาลจะเริ่มผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) เพื่อจูงใจให้คนกล้ากู้ซื้อบ้าน แต่ KKP Research มองว่า มาตรการนี้อาจช่วยได้แค่บางส่วน โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้สูง ส่วนกลุ่มรายได้ปานกลางและล่างยังเผชิญกับข้อจำกัดเรื่องหนี้และรายได้ ไม่ว่ามาตรการจะผ่อนคลายแค่ไหน ธนาคารก็ยังปล่อยกู้ยาก
เหตุแผ่นดินไหวอาจเป็นเพียง "ชนวนเร่ง" ที่ตอกย้ำภาวะเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน ซึ่งจริง ๆ แล้วมีปัจจัยเชิงโครงสร้างที่บ่มเพาะมานาน ทั้งอุปทานล้นตลาด กำลังซื้อหดตัว และปัญหาหนี้ครัวเรือน ข้อมูลจาก KKP Research ยืนยันว่าตลาดกำลังเข้าสู่ยุค “อสังหาฯ แบบไม่มีพระเอก” หรือไม่มีแรงขับเคลื่อนหลัก และต้องการการแก้ไขที่มากกว่าแค่ปล่อยสินเชื่อหรือลดดอกเบี้ย
หากไม่มีการปฏิรูปอย่างจริงจัง ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจเผชิญวิกฤติอย่างเงียบ ๆ ยาวนาน ไม่ต่างจาก “ทศวรรษที่สูญหาย” ที่ญี่ปุ่นเคยเจอมา
ที่มา : KKP Research
