อยากซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านต่ำกว่า 3 ล้าน พุ่ง 90%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ ปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจในประเทศโดยเฉพาะสถานการณ์หนี้ครัวเรือน ส่อเค้าวิกฤตไปกระทบภาคอสังหาฯ เมื่อสถาบันการเงินทั้งของรัฐและเอกชน ปฏิเสธสินเชื่อจากคนที่ขอสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท "กู้ไม่ผ่าน" กันเป็นแถว    

ผลสำรวจราคาบ้านต่ำ 3 ล้านถูกปฏิเสธสินเชื่อหนักสุด 

คุณสุนทร สถาพร ประธานสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยผลสำรวจจาก 22 บริษัทในเครือสมาคมฯ ครอบคลุม 272 โครงการที่ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพและปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1 ปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยอยู่ที่ 45% สูงกว่าปลายปี 2567 อยู่ที่ 40% กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท รวมกับกลุ่มที่ราคา 3-5ล้านบาท ถูกปฏิเสธสูงสุดถึง 90% จะเห็นได้ว่ากลุ่มบ้านราคาต่ำคือผู้ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ซึ่งถือเป็นกลุ่มประชาชนรายได้% น้อยถึงปานกลางที่ต้องการมีบ้านหลังแรก

แบงก์รัฐยังครองส่วนแบ่งสูง – ธอส.ปล่อยกู้มากสุด

จากผลสำรวจพบว่า ผู้ประกอบการกว่า 90% ใช้บริการสถาบันการเงินของรัฐ โดยมากที่สุดคือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) , ธนาคารกรุงไทย และ ธนาคารออมสิน

ส่วนธนาคารพาณิชย์ ที่มีการใช้บริการมากที่สุดคือ ธนาคารกสิกรไทย , ธนาคาร ยูโอบี , ธนาคารไทยพาณิชย์ และ ธนาคารกรุงเทพ  ขณะที่ธนาคารที่ให้สืนเชื่อมากที่สุดคือ ธนาคารอาคารสงเคราห์ ตามด้วย ธนาคารกสิกรไทย และ ธนาคารกรุงไทย 

ทำไมถึงกู้ไม่ผ่าน? – ปัญหาคลาสสิกวนซ้ำ

เหตุผลหลักในการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ได้แก่

1.ประวัติการเงินมีปัญหา , ติดเครดิตบูโร
2.รายได้ไม่มั่นคง
3.ขาดหลักฐานแสดงรายได้

ปัญหาในการขอสินเชื่อ ที่พบ

1.หลักเกณฑ์การพิจารณาที่เข้มงวด
2.คะแนนเครดิตไม่ดี
3.อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสููง
4.ใช้เวลาในการพิจรณานาน
5.เอกสารที่ใช้เป็นหลักฐานมีความซับซ้อน 

ขณะที่ระยะเวลาในการพิจารณาสินเชื่อโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 14 วัน แต่หากเอกสารครบ บางกรณีได้รับอนุมัติใน 3–5 วัน

ธอส. – กสิกรไทย  เผยแนวทางช่วยคนกู้ไม่ผ่าน

คุณปัณณพัสส์ ศรีศิรินทร์  ผู้อำนวยการสาขากทม. และปริมณฑล1 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ธอส.ระบุว่า การปฏิเสธสินเชื่อสาเหตุหลักคือ สถานการณ์หนี้ครัวเรือน มันทําให้ภาระหรือว่ารายได้สุทธิคงเหลือไม่เพียงพอกับวงเงินที่ลูกค้าจะไปซื้อบ้าน ตัวเลข 3 ปีย้อนหลังทําเรื่องกู้ไม่ผ่านเหตุผล เพราะรายได้ไม่เพียงพอ หรืออาชีพไม่มั่นคง  ถัดมาในเรื่องของการติดประวัติเครดิตบูโร เป็นส่วนหนึ่งในการนํามาพิจารณา 

สำหรับเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารคือ 1.ความสามารถในการชําระหนี้ 2.รายได้ค่าใช้จ่าย  3.แหล่งทุน มีเงินดาวน์แค่ไหน หรือแหล่งเงินสํารองมีมากน้อยแค่ไหนหรือมีรึเปล่า 4.หลักประกันมีสภาพคล่องมั้ย 5.เงื่อนไขอื่นเช่น ภาวะเศรษฐกิจ ความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์ เป็นต้น 

อย่างไรก็ตามโอกาสยังมี…หากรู้จักเตรียมตัว

ธนาคารแนะนำ 7 ข้อที่ช่วยเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน ได้แก่
1.ตรวจสอบคุณสมบัติก่อนยื่นกู้
2.ชำระหนี้ตรงเวลา
3.มีเงินออมเผื่อไว้
4.เตรียมเอกสารให้ครบ
6.ลดหนี้อื่นก่อนกู้
7.เดินบัญชีให้สม่ำเสมอ
8.ยกเลิกบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น

สำหรับตัวเลขเมื่อปี 2567  ธนาคารหรือสถาบันการเงินทั่วประเทศปล่อยสินเชื่อในภาพรวมได้ 587,344 ล้านบาท ถ้าเทียบแล้วก็คือลดลงจากปี 66 13.4% เทียบเป็นตัวเงินก็ราว แสนล้านบาท ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประมาณการณ์สินเชื่อไว้ว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 68  จะมีมูลค่าประมาณ 593,000 กว่าล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี  67  ราว 1.1%  

สิ่งที่จะทำให้เป็นไปตามเป้าหมายคือ ภาวะเศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัว การลงทุน  การท่องเที่ยว ฟื้นตัวดี ประชาชนมีรายได้เพิ่มมากขึ้น ดอกเบี้ยอยู่ในแนวโน้มขาลง และการที่ภาครัฐฯ มีมาตรการ LTV รวมทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% เป็นปัจจัยหนุนภาคอสังหาริม ทรัพย์ได้   

ขณะปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังคือผลกระทบจากเศรษฐกิจต่างประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนในไทยยังสูง เทรนด์คนรุ่นใหม่ชอบเช่ามากกว่าซื้อ โครงสร้างสังคมสูงวัยทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆลดลง และอีกหนึ่งความเสี่ยงคือ ภัยพิบัติหรือภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้น 

ขณะที่คุณอภิรัตน์ สังขรัตน์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์และการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อบุคคลแบบมีหลักประกันธนาคารกสิกรไทย จำกัด มหาชน ระบุว่า
“เราไม่ได้อยากเห็นบ้านกลายเป็นภาระของลูกค้า แต่ควรเป็นทรัพย์สินที่เพิ่มมูลค่าในระยะยาว” พร้อมให้คำแนะนำว่า “ทุกๆ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ลูกค้าควรมีรายได้อย่างน้อย 13,000 บาทขึ้นไป หากไม่มีหนี้อื่น โอกาสผ่านจะสูงมาก”

ผู้ประกอบการกังวล: ขายไม่ได้ สต็อกล้น ค่าใช้จ่ายพุ่ง

จากแบบสอบถามของสมาคมฯ ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากแสดงความกังวลถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูงมาก มีผลกระทบต่อ Developer ดังนี้ 

1.ปริมาณสินค้าในตลาดสูงขึ้น

2.สต็อกล้น (Backlog) โอนไม่ได้เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน
ประเมินกันว่า ใช้เวลาประมาณ 4 ปีกว่ากว่ากว่าที่จะปริมาณ สต๊อก อสังหาริมทรัพย์ในตลาด 200,000 กว่ายูนิตเนี่ยมันจะหมดไป หากอัตราการดูดซับอยู่ในระดับต่ำประมาณ 2% 

3.กระทบการวางแผนในการลงทุนโครงการต่างๆ 

4.ขาดสภาพคล่อง และมีต้นทุนจากการทำการตลาดใหม่เมื่อลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ค่าใช้จ่ายเพื่อการตลาดและการบริหารเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5–6% ต่อยูนิต

5.ยอดขายและรายได้ของผู้ประกอบการอาจลดลง 

ภาครัฐขยับ – ปลดล็อก LTV ช่วยกระตุ้น

ภาครัฐได้เริ่มใช้มาตรการ “ปลดล็อก LTV” ให้กู้บ้านได้ 100% ทุกระดับราคา เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 และลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ส่งผลให้ยอดจองงานมหกรรมบ้าน-คอนโดช่วงปลายมีนาคมเพิ่มขึ้นเป็น 12,000 ล้านบาท จากเดิมเพียง 6,000 ล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน

อย่างไรก็ตาม สุนทร สถาพร ย้ำว่า “แม้ Sentiment การซื้อจะดีขึ้น แต่หากอัตราปฏิเสธสินเชื่อยังสูงถึง 45% ก็เท่ากับยอดจองหมื่นล้านอาจเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้ไม่ถึงครึ่ง”

ภาคอสังหาฯ เป็นอุตสาหกรรมใหญ่ที่มีผลต่อเศรษฐกิจไทย สถานการณ์จากนี้อาจเริ่มฟื้น หากปัญหาเชิงโครงสร้างเหล่านี้ได้รับการแก้ไขร่วมกันทั้งจากธนาคาร นโยบายรัฐ และผู้บริโภคที่ต้องวางแผนการและมีความรู้ทางการเงินที่ดีขึ้น 

ที่มา : FB Live เพจ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

หัวข้อ “การขอสินเชื่อรายย่อย”โอกาสสำคัญที่คนซื้อบ้าน และผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ควรพลาด!