ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการ "ขายที่ดิน" มีอะไรบ้าง? คนทั่วไปควรรู้
กลายเป็นประเด็นร้อนแรงในช่วงนี้ กับเรื่องของภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ดิน บทความนี้เลยจะมาชวนคุยประเด็นเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ดินว่ามีอะไรบ้าง โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับคนธรรมดาอย่างเราๆกันครับ
อันดับแรก ขออนุญาตแยกประเด็นเรื่องค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเวลา "ขายที่ดิน" ในชื่อ "บุคคล" จะมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตามนี้ครับ
คอนเทนต์แนะนำ
- ค่าธรรมเนียมการโอน โดยปกติจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (เลือกอันที่สูงกว่า) แต่จะมีปรับลดตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดในแต่ละกรณี เช่น ถ้าพ่อแม่โอนที่ดินให้ลูก เหลือ 0.5% หรือมีประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนเป็นครั้งคราวของทางฝั่งรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจครับ
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับวิธีการคำนวณจะแตกต่างจากวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยทั่วไป ซึ่งหลักการคำนวณจะพิจารณาจากการได้มาของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ว่า ได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา หรือ การได้มาโดยวิธีอื่น ซึ่งการคำนวณภาษีของ 2 ประเภทตามการได้มานี้ จะแตกต่างกันตรงที่วิธีการหักค่าใช้จ่ายดังนี้ครับ
- กรณีได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- กรณีได้มาโดยวิธีอื่น จะหักค่าใช้จ่ายตามอายุการครอบครอง โดยนับตามปีที่ถือครอง
โดยวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้นจะคำนวณโดย ใช้ ราคาประเมิน – ค่าใช้จ่าย แล้วหารด้วยจำนวนปีออกมาเพื่อคำนวณภาษี หลังจากนั้นค่อยคูณจำนวนปีที่ถือครองกลับไปอีกครั้งหนึ่ง เพื่อให้ได้ยอดภาษีทั้งหมดที่ต้องชำระครับ
ซึ่งถ้าการขายที่ดินนี้ไม่ใช่การมุ่งค้าหากำไร (พูดง่ายๆ คือ การทำเป็นอาชีพเพื่อสร้างรายได้ เช่น จัดสรรที่ดินขาย) แต่เป็นการขายปกติทั่วไปเหมือนการขายทรัพย์สิน ผู้ขายก็จะได้รับสิทธิ์เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนขายแล้วจบที่กรมที่ดินได้เลย โดยที่ไม่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีตอนยื่นภาษีประจำปีอีกทีหนึ่งครับ
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ สำหรับภาษีตัวนี้ เราจะต้องเสียภาษีตัวใดตัวหนึ่ง ระหว่าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ ซึ่งความแตกต่างของสองตัวนี้ อยู่ตรงที่ “อสังหาริมทรัพย์” ที่เราขายนั้น ถือเป็น “การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” หรือเปล่า
โดยกรณีของ ภาษีธุรกิจเฉพาะ นั้น เราจะเสียภาษีเมื่อถือเป็น “อสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” ในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าตัวไหนจะสูงกว่า) ส่วน อากรแสตมป์ นั้น จะเสียใน อัตรา 0.5% แทน
นั่นแปลว่า ถ้าหากเสีย อากรแสตมป์ น่าจะดีกว่า ดังนั้นการทำให้เข้าเงื่อนไขที่ไม่ใช่ “อสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” ตามกฎหมาย ซึ่งกำหนดไว้ใน พระราชกฤษฏีกาฉบับที่ 342 แต่หลัก ๆ โดยทั่วไป คนส่วนใหญ่มักจะใช้วิธีการ ถือครองที่ดินเกิน 5 ปี ถ้าทำตามเงื่อนไขนี้ได้ ก็แปลว่าจะเสียอากรแสตมป์แทนภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วล่ะครับ
อย่างไรก็ตาม รายจ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นนี้ มักจะตกลงกันระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าธรรมเนียมและภาษีออกกันคนละครึ่ง หรือกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมดไป แต่ในส่วนของภาษี ต้องบอกว่าจริง ๆ ถือเป็นความรับผิดชอบของผู้ขายครับ
ดังนั้นหากพิจารณาจากหน้าที่ในการเสียภาษี เราจะเห็นว่ากฎหมายกำหนดให้ผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษี และรับผิดชอบต่อประเด็นความผิดที่เกิดขึ้น หากเสียภาษีจากการขายที่ดินไม่ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดนั่นเองครับ
ถนอม เกตุเอม
ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี เจ้าของเพจ TAXBugnoms
