อสังหาริมทรัพย์ไทยสั่นสะเทือน วิกฤตหนี้ครัวเรือนฉุดกำลังซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่จากวิกฤตหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ผู้เชี่ยวชาญในวงการต่างออกมาแสดงความกังวล พร้อมเสนอแนะแนวทางแก้ไข ทั้งการลดอัตราดอกเบี้ยและการปรับโครงสร้างทางการเงิน ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ส่งสัญญาณเตือนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อาจลุกลามเป็นวิกฤต ฉุดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ล้มทั้งระบบ จึงเรียกร้องให้ธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์ร่วมมือกันลดดอกเบี้ย เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น และกระตุ้นกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์  "อิสระ บุญยัง" กังวลว่าวิกฤตินี้อาจลุกลามจากระดับล่างไปสู่ระดับบน และเรียกร้องให้รัฐบาลปรับโครงสร้างทางการเงินทั้งระบบ เพื่อให้ผู้บริโภคเข้าถึงแหล่งเงินทุนดอกเบี้ยต่ำ ลดภาระหนี้สิน

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ย้ำว่าวิกฤตินี้รุนแรงกว่าช่วงโควิด-19 โดยโรงงานเริ่มปิดตัวลง และหนี้เสียเพิ่มสูงขึ้นถึง 6%  ด้านผู้บริหารเสนาฯ เปิดเผยว่า บริษัทเริ่มทบทวนโครงการต่างๆ มุ่งเน้นทำเลทอง และหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคา ฝั่งชมรมวาณิชธนกิจ ชี้ว่ากำลังซื้อลดลง ส่งผลให้รูปแบบการลงทุนในบ้านและที่ดินเปลี่ยนแปลงไป  ข้อเสนอแนะและความกังวลเหล่านี้ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดคุยกันภายในงานสัมมนา “ดอกเบี้ยลด.. ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ -ตลาดทุน … ?” ที่จัดโดยสำนักข่าว “ฟูลแม็กซ์” ณ ห้องประชุม ชั้น 5 ห้างสรรพสินค้า สามย่านมิตรทาวน์

[ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเชื่อมั่นต่ำและข้อจำกัดทางการเงิน]

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นว่า แม้การปรับลดอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลเชิงบวกต่อความสนใจในตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น แต่ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงทางรายได้ในอนาคต ทำให้เกิดความลังเลที่จะเพิ่มภาระหนี้สินระยะยาว แม้ว่าจะมีแรงจูงใจจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างเห็นได้ชัด และส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ

ดร.วิชัย ได้เปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นเสมือน "ผืนดินที่ขาดน้ำ" โดยชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้กับประชาชน ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นจากการที่สินเชื่อบ้านของ ธอส. วงเงิน 7 หมื่นล้านบาท และสินเชื่อแฮปปี้ โฮม วงเงิน 2 หมื่นล้านบาท ถูกปล่อยหมดภายในระยะเวลาอันสั้น นี่เป็นเครื่องยืนยันว่าตลาดกำลังต้องการเงินทุนอย่างมากเพื่อกระตุ้นการเติบโต  ดร.วิชัย สรุปว่า การแก้ไขปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การเพิ่มรายได้ของประชาชน ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นและกำลังซื้อในตลาด

[ลดดอกเบี้ย คือกุญแจสำคัญสู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ]

ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ โดยบางสถาบันการเงินมีข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 50% ของ MRR ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่า 3.5% การปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR ลงทุก 0.25% จะสามารถเพิ่มมูลค่าสินเชื่อใหม่ได้ถึง 4,400 ล้านบาท เพิ่มจำนวนหน่วยการโอน 5,000 หน่วย และเพิ่มมูลค่าการโอน 35,000 ล้านบาท

หากธนาคารพาณิชย์หลัก 6 แห่งดำเนินการลดอัตราดอกเบี้ยลง 2.5% คาดการณ์ว่าจะส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 372,877 หน่วย หรือคิดเป็น 1.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 1,078,080 ล้านบาท หรือขยายตัว 2.6% และสินเชื่อใหม่จะเพิ่มขึ้น 678,151 ล้านบาท หรือลดการติดลบเหลือเพียง 0.03% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ความท้าทายหลัก แม้ว่าจะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง และอาจส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่จากระดับฐานรากไปสู่ธุรกิจระดับบน

วิกฤตจากฐานราก สถานการณ์ปัจจุบันแตกต่างจากวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 ที่ผลกระทบเริ่มจากระดับบนลงล่าง ในครั้งนี้ ผลกระทบเริ่มจากฐานราก โดยสินเชื่อคอนโดมิเนียมหดตัวและลุกลามไปถึงบ้านเดี่ยว ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจะส่งผลต่อกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม

การลดลงของนักลงทุน มาตรการ LTV ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลง ส่งผลให้นักลงทุนหันไปลงทุนในภาคส่วนอื่น ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สูญเสียเม็ดเงินลงทุน 2-3 แสนล้านบาท ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป

การลดอัตราดอกเบี้ยถือเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มกำลังซื้อ และบรรเทาผลกระทบทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้ การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างและการผ่อนคลายมาตรการ LTV ก็เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อดึงดูดนักลงทุนกลับเข้าสู่ตลาด

[หวั่นวิกฤติลุกลามจากรากฐานสู่ยอด วอนรัฐลดดอกเบี้ย-ปรับโครงสร้างแหล่งเงินทุน]

นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ข้อสังเกตที่น่าสนใจเกี่ยวกับสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบัน โดยชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างที่สำคัญระหว่างวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบันกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ในขณะที่วิกฤตต้มยำกุ้งมีจุดเริ่มต้นจากปัญหาในภาคธุรกิจขนาดใหญ่และสถาบันการเงิน วิกฤตในปัจจุบันกลับส่งผลกระทบต่อกลุ่ม SMEs และประชาชนรายย่อยเป็นหลัก ซึ่งกลุ่มนี้มีภาระหนี้สินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สถานการณ์ดังกล่าว ก่อให้เกิดความกังวลว่าวิกฤตอาจลุกลามจากฐานรากทางเศรษฐกิจไปสู่ระดับบน และส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม นอกจากนี้ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากสถานการณ์โควิด-19 ยังเป็นไปอย่างไม่เท่าเทียม โดยกลุ่มผู้มีฐานะดีสามารถฟื้นตัวได้เร็วกว่า ขณะที่ SMEs และรายย่อยยังคงประสบปัญหา

นายอิสระ เสนอว่า การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นมาตรการเร่งด่วนที่จำเป็นต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ การลดดอกเบี้ยจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ และกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด นอกจากนี้ ยังเสนอให้ภาครัฐดำเนินนโยบายดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารรัฐ เพื่อให้ภาคธุรกิจและประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยลดภาระหนี้และแก้ไขปัญหาหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

แม้ว่าการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจทั้งระบบจะเป็นสิ่งจำเป็น แต่ต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ ในทางตรงกันข้าม การลดอัตราดอกเบี้ยสามารถดำเนินการได้ทันทีและเห็นผลได้อย่างรวดเร็ว ดังตัวอย่างที่เห็นได้จากการลดดอกเบี้ยและค่าโอนสำหรับบ้านมือสอง ซึ่งส่งผลให้ยอดขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นายอิสระสรุปว่า การลดอัตราดอกเบี้ยไม่เพียงแต่เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ไขปัญหาหนี้สินในระยะยาวอีกด้วย

[ปี 2567 วิกฤติอสังหาฯ รุนแรงกว่ายุคโควิด ผู้ประกอบการต้องปรับตัว]

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา โดยชี้ให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วงการระบาดของโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวที่มียอดขายเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากผู้คนต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางและปลอดภัยมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนแปลง ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัวลง แม้ว่าบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรกยังคงสามารถรักษายอดขายได้ดี แต่ตลาดในภูมิภาคเริ่มประสบปัญหา สถานการณ์เลวร้ายลงอย่างมากในปี 2567 เมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มมีหนี้เสียเพิ่มสูงขึ้นถึง 6% ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อเป็นไปอย่างเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออกที่มีการปิดกิจการโรงงานจำนวนมาก ทำให้พนักงานในภาคอุตสาหกรรมเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น และยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก

นายพรนริศ กล่าวว่า "ในอดีต ช่วงที่โรงงานเฟื่องฟู ธนาคารมักจะอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายเพียงแค่ดูจากชื่อเสียงของบริษัทที่ผู้กู้ทำงานอยู่ แต่ปัจจุบัน สถานการณ์เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง" วิกฤตในภาคอุตสาหกรรมได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายนี้ หนึ่งในแนวทางที่ได้รับความสนใจคือการหันมาทำธุรกิจ "บ้านขายฝาก" ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการสร้างรายได้ในช่วงเวลาที่ตลาดซบเซา

[กำลังซื้อหด เสนาฯ ปรับกลยุทธ์รับมือวิกฤต]

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบันกับวิกฤตต้มยำกุ้ง โดยเน้นว่าวิกฤตครั้งนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ของประชาชน ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงอย่างมาก แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่

เธอ เสนอว่า การแก้ไขปัญหาที่ตรงจุดที่สุดคือการเพิ่มรายได้ให้กับประชาชน เพื่อให้พวกเขามีกำลังในการชำระหนี้ ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย แม้ว่าการลดดอกเบี้ยโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บ้าง แต่การที่ ธปท. เข้าไปควบคุมให้ธนาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ยด้วย จะเป็นการช่วยเหลือลูกหนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า "หาก ธปท. ลดดอกเบี้ยเพียงฝ่ายเดียว อาจจะช่วยกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯได้บ้าง เพราะคนส่วนใหญ่ยังไม่กล้าซื้อ แต่หากทั้ง ธปท. และธนาคารพาณิชย์เข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย ก็จะช่วยลดภาระให้กับผู้กู้ ซึ่งจะทำให้กล้าซื้ออสังหาฯ ที่ต้องผ่อนในระยะยาวมากขึ้น"

เพื่อรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ท้าทาย เสนาฯ ได้ปรับกลยุทธ์โดยเน้นการพิจารณาโครงการตามศักยภาพและความสามารถในการทำกำไร โครงการที่อยู่ในทำเลที่ดีแต่ตลาดยังไม่มีกำลังซื้อ จะถูกชะลอการขายไว้ก่อน ขณะที่โครงการที่แข่งขันได้ยากอาจถูกตัดขายออกไปเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน  กลยุทธ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและการปรับตัวของเสนาฯ ในการรับมือกับภาวะตลาดที่ผันผวน โดยมุ่งเน้นการรักษาเสถียรภาพทางการเงินและการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว

[วิกฤตหนี้ครัวเรือนพ่นพิษ คนไทยเปลี่ยนใจจากซื้อบ้านเป็นเช่า ลงทุนอสังหาฯซบ]

นายสมศักดิ์ ศิริชัยนฤมิตร ประธานชมรมวานิชธนกิจ สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทย (IB Club) ได้ฉายภาพปัญหาเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญอยู่ โดยชี้ให้เห็นถึงสองปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทย ได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นจากช่วงโควิด-19 และการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีที่ส่งผลกระทบต่อการจ้างงานและโครงสร้างเศรษฐกิจ

ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ทวีความรุนแรงขึ้น ประกอบกับรายได้ที่ลดลง ทำให้คนไทยจำนวนมากต้องเปลี่ยนพฤติกรรมจากการซื้อบ้านมาเป็นการเช่าแทน นอกจากนี้ ค่านิยมในการลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรก็ลดลง เนื่องจากมีช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่น่าสนใจและให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า เช่น การลงทุนในหุ้นต่างประเทศ ทองคำ หรือเงินดิจิทัล

นายสมศักดิ์ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวของทั้งภาคธุรกิจและประชาชน เพื่อรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน โดยแนะนำให้ผู้ประกอบการมองหาวิถีทางใหม่ในการทำธุรกิจ โดยใช้จุดแข็งและประสบการณ์ของตนเองเป็นเครื่องนำทาง ในช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้ การมีความเข้าใจในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลง จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาตัวรอดและเติบโตต่อไปได้

ปัญหาเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องปรับตัว หันเหจากการขายบ้านใหม่ไปสู่ธุรกิจขายฝาก ซึ่งแม้จะเติบโตขึ้น แต่ก็เป็นเพียงการประคองตัว เนื่องจากมีต้นทุนการดำเนินงานที่สูง ในขณะที่เป้าหมายหลักของผู้ประกอบการยังคงเป็นการพัฒนาโครงการเพื่อขาย อย่างไรก็ตาม ยังมีแสงสว่างจากตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ยังคงมีความต้องการซื้อสูง แม้ว่ากฎหมายไทยจะมีข้อจำกัด ทำให้เกิดปัญหาการใช้ 'นอมินี' ในการซื้อขาย