ได้หรือเสีย? แก้กฏหมาย เพิ่มสัดส่วน ต่างชาติถือครองอสังหาฯในไทย 

การประชุม ครม.วันนี้ยังไม่ได้มีพิจารณาประเด็นการแก้กฏหมายเพื่อเพิ่มสัดส่วนต่างชาติเช่าที่ดินในไทยได้นาน 99 ปี จากปัจจุบัน 50 ปี และ ให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มจาก 45% เป็น 75% โดยกรมที่ดินกำลังพิจารณาทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ

รัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ นักวิชาการยังค้าน

รัฐบาลนายกรัฐมนตรี เศรษฐา ทวีสิน มีแนวคิดกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยสั่งการให้กระทรวงมหาดไทยเร่งศึกษาความเป็นไปได้ ในการปรับแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้นานขึ้นจาก 50 ปีเป็น 99 ปี และการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพิ่มสัดส่วนจาก 49% เป็น 75% แต่มีเงื่อนไขเพิ่มเติม  

ขณะที่นายกรัฐมนตรี เศรษฐา ทวีสิน ระบุว่า การแก้ กฏหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่นานขึ้น หรือถือครองคอนโดได้ถึง 75% เป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ไม่ได้เอื้อต่างชาติและนายทุน เพราะส่วนที่ถือครองคอนโดเกิน 49 % ต่างชาติไม่มีสิทธิ์โหวตหรือออกเสียงใดๆ  เพียงแต่เข้ามาอยู่อาศัยได้เท่านั้น

ดร.โสภณยืนยันต่างชาติเช่าที่ 99 ปี คอนโด 75% ไม่กระตุ้นเศรษฐกิจ

ฝั่งมุมมองของ ดร.โสภณ พรโชคชัย นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับ SPOTLIGHT กลับมองว่า แนวคิดดังกล่าวไม่ได้เป็นการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ เศรษฐกิจแต่อย่างใด ดังนั้นไม่มีความจำเป็นต้องทำ เพราะไม่ได้มีเหตุการเรียกร้องมาจากนักลงทุน หากจะทำควรเป็นการเก็บภาษีซื้อขายคอนโดจากต่างชาติมากกว่า จึงจะทำให้ภาครัฐได้เม็ดเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างเช่นในหลายประเทศ สิงคโปร์ ฮ่องกง หรือ ในยุโรปที่มีการเก็บภาษี ตั้งแต่ 10-60% ของราคาซื้อ   

ประเด็นสำคัญในเชิงโครงสร้างที่ 18 สมาคมยังไม่ได้เสนอก็คือเรื่องภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น การเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด ภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด และภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรด รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ
2. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย ห้ามขายต่อใน 3 ปีแรก เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
3. การอนุญาตชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ไม่เกิน 50% จากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น เพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน

ดร.โสภณ เห็นว่า ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาทเฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี  ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปีอาจรวมแล้ว 2-3 แสนล้านบาทต่อปีนี่จึงจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้อง นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด เพื่อป้องกันชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

ด้านนายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และ รมว.มหาดไทย ให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับข้อกังวลถึงการแก้กฎหมายจะไปลดสิทธิของคนไทยว่า ในกฎหมายส่วนใหญ่จะต้องกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ ไว้ และได้แจ้งไปยังอธิบดีกรมที่ดินว่าต้องทำให้ดีที่สุด และนำข้อกังวลของประชาชนมาพิจารณา ขณะเดียวกัน การกระตุ้นเศรษฐกิจก็ต้องเดินหน้า และปกป้องผลประโยชน์ของประเทศให้มากที่สุด ทั้งนี้ ขอให้มั่นใจได้ว่าสิทธิของประชาชนคนไทยยังอยู่ และต้องเป็นการดำเนินการแก้ไขที่มีผลบังคับใช้ทั่วประเทศ

พม่า ขึ้นเบอร์2 โอนคอนโดในไทยมากสุดรองจากจีน 

สำหรับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานยอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า  เพิ่มขึ้น 4.3 % คิดเป็น 3,938 หน่วย มูลค่ารวมของการโอนกรรมสิทธิ์ 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2 %  

โดยสัญชาติของกลุ่มผู้ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด

อันดับ 1 คือ ชาวจีน ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 1,596 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 43.8 % มูลค่า 7,570 ล้านบาท
อันดับ 2 คือ ชาวพม่า จำนวน 392 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 10% มูลค่า 2,207 ล้านบาท
อันดับ 3 คือ ชาวรัสเซีย จำนวน 295 หน่วย สัดส่วน 7.5%  มูลค่า 924 ล้านบาท

ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ชาวพม่าเป็นสัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 415.8 %  เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยขยับลำดับขึ้นอย่างรวดเร็ว จากลำดับที่ 25 ในปี 2564 เป็นลำดับที่ 6 ในปี 2565 และ เป็นลำดับที่ 4 ในปี 2566 โดยล่าสุดขึ้นมาเป็นลำดับ 2 ในไตรมาส 1 ปี 2567 คาดว่าสาเหตุมาจาก การอพยพย้ายถิ่นฐานมาจากปัญหาความไม่สงบในเมียนมา

ส่วนระดับราคาห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุดอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 52.9 % ขณะที่ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติมากสุด 5 ลำดับ โดยลำดับแรกเป็นขนาดพื้นที่ 31 - 60 ตารางเมตร (ประเภท 1 - 2 ห้องนอน) โดยมีสัดส่วนร้อยละ 49.6 ข้อมูลที่กล่าวมานี้ได้สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของชาวต่างชาติในการซื้อห้องชุดในเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุด 

ที่มาข้อมูล : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)