CPAXT ร่วงหนัก 2 วันติดโบรกฯมองกระทบระยะสั้นส่วนหุ้นไทยหลุด 1,400 จุด

ดัชนีหุ้นไทยปิดตลาดหลุด 1,400 จุด อยู่ที่ 1,395.57 จุดร่วงหนักถึง 24.15 จุดหรือ 1.70% มูลค่าการซื้อขาย 55,294.75 ล้านบาท ท่ามกลางปัจจัยกดดันทั้งรอความขัดเจนด้านนโยบายจากเฟด การประชุมดอกเบี้ยนโยบายของหลายประเทศในสัปดาห์นี้รวมถึงไทย ขณะเดียวกันก็มีกระแสความกังวลทั้งบรรยากาศทางการเมืองในประเทศ และรวมถึงแรงกดดันของหุ้นใหญ่อย่าง CPAXT ที่ร่วงลงต่อเป็นวันที่ 2 เข้ามากดดันเพิ่มเติม 

สำหรับราคาหุ้นของ บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า (CPAXT) ยังคงปรับตัวร่วงลงเป็นวันที่ 2ติดต่อกัน ปิดตลาด(17/12/67)  อยู่ที่ 26.75 บาท ซึ่งเป็นจุดต่ำสุดของวัน ลดลงแรงจากเดิม 34.75 บาท ส่งผลให้มูลค่าตามราคาตลาดหายวูบหลายหมื่นล้านบาทในเวลาแค่ 2 วัน

ราคาหุ้นที่ร่วงลงมาจากกระแสความกังวลของนักลงทุน เมื่อทาง CPAXT แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่าจะเข้าไปลงทุนใน บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed-use ภายใต้ชื่อ The Happitat ด้วยเงินลงทุนกว่า 8,390 ล้านบาทโดย CPAXT ได้ตั้งบริษัทย่อยที่ถือหุ้นโดยตรง คือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด หรือ AGP โดย AGP จะเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด หรือ HATF ในสัดส่วน100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) 

ก่อนหน้านี้ทาง CPAXT ได้ชี้แจงกับทางตลาดหลักทรัพย์ฯว่าการเข้าลงทุนของบริษัทฯในครั้งนี้เป็นการเข้าร่วมลงทุนในหุ้นของ AGP โดยบริษัทฯ เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 95 โดยการชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 5 โดยชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ด้วยทรัพย์สิน คือ หุ้นใน HATF ในสัดส่วนร้อยละ 100(ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) คณะกรรมการ ของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat โดยพิจารณาความเหมาะสมของการร่วมลงทุนและมูลค่าการร่วมลงทุนในครั้งนี้อย่างรอบคอบ

อย่างไรก็ตามคงต้องรอดูการพิจารณาข้อเท็จจริงของตลท.และก.ล.ต.ต่อไปหากพบว่ามีรายการที่เกี่ยวโยงกัน CPAXT ต้องเปิดเผยข้อมูล และดำเนินการตามเกณฑ์ของ ก.ล.ต.

ทั้งนี้มุมมองของ 2 โบรกเกอร์อย่างบริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)   และ บริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า ประเทศไทย จำกัด ได้ออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับการลงทุนของ CPAXT ในครั้งนี้หลังจากมีกระแสความกังวลถึงความคุ้มค่าและภาระในการลงทุนจะกระทบกับผลการดำเนินงานของ CPAXT หรือไม่? 

2 โบรกเกอร์มองราคาหุ้นลงแรงเกินปัจจัยพื้นฐาน

บทวิเคราะห์ของ บล.KGI ระบุว่า การที่ CPAXT จะขยายการลงทุนไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทmixed-useเพื่อเพิ่มพอร์ตธุรกิจศูนย์การค้า  ซึ่งการลงทุนนี้จะทําให้มีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น อานิสงส์ในระยะกลางถึงยาวยังต้องติดตามต่อไป 

ทั้งนี้มูลค่าการลงทุนดังกล่าวคาดว่าจะอยู่ที่ 1.2 - 1.5หมื่นล้านบาทโดยตั้งเป้าว่า 80-90% ของงบลงทุนจะมาจากสินเชื่อธนาคาร ทั้งนี้ผู้บริหารคาดว่าในกรณีที่ดีที่สุดมูลค่าการลงทุนรวมจะอยู่ที่ 1หมื่นล้านบาท โดยเงินลงทุนขั้นต้น8.4พันล้านบาทจะมาจากเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงินในขณะที่จะใส่เงินลงทุนส่วนที่เหลือในปี 2568 โดยอาศัยเงินทุนหมุนเวียน ผู้บริหารตั้งเป้า occupancy  rate สําหรับพื้นที่สํานักงานที่ 40%ในปี2569 และ คาดว่าจะเพิ่มเป็น 100%ได้ภายใน 3 ปี ในขณะเดียวกันก็ตั้งเป้าoccupancy rateของพื้นที่เช่าที่  85% ในปี 2569 และ คาดว่าจะเพิ่มเป็น 100% ได้ภายใน 4 ปี โดยคาดว่าจะถึงจุดคุ้มทุนได้ในปี 2571

บล.KGI  ประเมินค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะทําให้อัตรากําไรลดลง2%

อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจากเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน สําหรับการลงทุนก้อนแรกจะกดดันอัตรากําไรปี 2568 ของ CPAXT 2%โดยใช้สมมติฐานว่ามีการใช้เงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน 8.4พันล้านบาท ซึ่งมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย3.8%ในขณะเดียวกัน คาดว่ารายได้ค่าเช่าที่จะได้เพิ่มขึ้นจากโครงการนี้จะอยู่ที่ประมาณ 680 ล้านบาทในปี 2569(ใช้สมมติฐาน occupancy   rate ของพื้นที่สํานักงานที่40% และ ของพื้นที่ค้าปลีกที่ 85% โดยคิดค่าเช่าพื้นที่สํานักงาน 800บาท/ตรม./เดือน และ พื้นที่ค้าปลีก 1,200บาท/ตรม./เดือน)และ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 890ล้านบาทในปี 2571ทั้งนี้ รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจะคิดเป็น 5-6%ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมดในปี 2566

ปัจจัยระยะกลางถึงยาวที่ต้องติดตาม 

ดังนั้นประเด็นนี้อาจจะเป็นปัจจัยลบในระยะสั้นจากการที่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นแต่ในระยะกลาง  ยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ได้แก่ 1.) ความเสี่ยงจากการที่ต้องใช้เงินลงทุนรวมสูงกว่าที่คาดไว้ในตอนแรก ซึ่งอาจจะทําให้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น2.) ความเสี่ยงจากการที่ occupancy rate ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้หลังเปิดโครงการ

สําหรับในระยะยาว ประเด็นนี้จะทําให้บริษัทขยายพอร์ตธุรกิจ และ เพิ่มความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed-use  propertyและ ยังช่วยเพิ่มรายได้ประเภท recurring  income จากการให้เช่าพื้นที่ด้วย ในขณะเดียวกัน synergy ที่เกิดขึ้นหลังการควบรวมกิจการ (1% ของรายได้รวม)จะถูกหักล้างไปบางส่วนกับดีลนี้ และ ทําให้การรับรู้อานิสงส์อย่างเต็มที่ถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2571

อย่างไรก็ตาม บล.KGI คาดว่าผลประกอบการของ CPAXTจะดีขึ้นในปี 2567-2568 และ บริษัทจะได้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ซึ่งน่าจะหนุนให้ผลประกอบการใน 4Q67ดีขึ้นเมื่อเทียบรายไตรมาส จึงยังคงคําแนะนํา“ซื้อ”และ ประเมินราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ที่ 39.00 บาท  

หยวนต้ามองกระทบระยะสั้น ปรับคาดการณ์กำไรปี 68-69 

ด้านบริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า ประเทศไทย จำกัด คาดผลกระทบเชิงลบเล็กน้อยในระยะสั้นปรับประมาณการปี 2568-69 ลง 2-4%เนื่องจากแหล่งเงินทุนหลักมาจากการกู้ยืมธนาคารคาด CPAXTจะมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นปีละ 3-4ร้อยล้านบาท ทำให้มีการปรับประมาณการกำไรปกติปี 2568 ลง 1.7% เป็น 1.3 หมื่นล้านบาท บ (+19% YoY) 

ขณะที่ปี 2569 ซึ่งจะมีการเปิดให้บริการเป็นปีแรกอิงสมมติฐานสำคัญดังนี้ 

1) พื้นที่ค้าปลีกOcc. Rate ที่80% และค่าเช่า1.4พันบาทต่อตร.ม.
2) อาคารส านักงานOcc. Rateที่ 40%และค่าเช่า 800บาทต่อตร.ม.

หยวนต้าคาดเกิดผลกระทบเชิงลบจากผลขาดทุนจากการเปิดดำเนินงานในช่วงต้นและดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มทำให้เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 ลง 3.5% เป็น 1.4หมื่นลบ. (+12% YoY)

อย่างไรก็ตามการที่ราคาหุ้นร่วงลง คาดว่าตอบสนองเชิงลบจากความกังวลของตลาด
1) เงินลงทุนสูงกว่าการขยายสาขาแบบปกติและอาจมีค่าใช้จ่ายในการพัฒนาเพิ่มเติมจนกว่าจะเปิดโครงการ
2) การแข่งขันในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างสูงและส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นที่มีประสบการณ์เช่น Mega Bangnaของ CPNและ Bangkok Mall (คาดเปิดปี2569)ของเดอะมอลล์กรุ๊ป

อย่างไรก็ดี หากราคาหุ้นปรับลงเกิน 5-10% มองเป็นโอกาสในการทยอยสะสมเพราะมูลค่าโครงการดังกล่าวคิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์ทั้งหมดเงินลงทุนที่ใช้ต่ำกว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานต่อปีที่ระดับ 2 หมื่นล้านบาทและประเมินผลขาดทุนในปีแรกไม่ถึง 4% ของฐานกำไรทั้งปีสะท้อนว่าการลงทุนดังกล่าวยังไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินบริษัท

รู้จักโครงการของ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ 

สำหรับโครงการ The Forestias by MQDC เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มูลค่าโครงการสูงราว1.3แสนลบ.พื้นที่398ไร่ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราดกม. 7 ประกอบไปด้วยโครงการที่พักอาศัยหลายรูปแบบคอนโดHigh Rise และ Low Rise, บ้านพักอาศัยรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆเช่น โรงแรม ศูนย์การแพทย์ พื้นที่สำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ พื้นที่สำหรับกิจกรรมไลฟ์สไตล์ต่างๆ

โดยโครงการ Happitatที่ CPAXT เข้าลงทุนจะอยู่ด้านหน้าของโครงการมีพื้นที่เช่ารวม 7.2หมื่นตร.ม. แบ่งเป็น
1.Lotus’s Premium Hypermarket พื้นที่ 5พันตร.ม.

2.พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่เช่ากว่า 4.3หมื่นตร.ม. 

3.อาคารสำนักงานมีพื้นที่เช่ากว่า 2.4หมื่นตร.ม.

โดย CPAXT คาดจะเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายในไตรมาส 1ปี2569 และตั้งเป้าหมายโครงการดังกล่าวจะสร้างกำไรสุทธิได้ในปี 2571หรือปีที่ 3ของการดำเนินงาน

ที่มา: Settrade